Maklerprovision 2023 - Die aktuellen Tabellen zum Maklerhonorar

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Immobilienmakler werden bezahlt, um Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter von Wohnungen und Häusern zusammenzubringen. Als Vergütung erhalten Sie dafür eine Maklerprovision: Sie dient dazu, die Maklerkosten zu decken und dem Makler die Ausübung seines Berufes zu ermöglichen. Wie viel Provision bekommt ein Makler? Wer zahlt die Provision für den Makler? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles rund um die Maklergebühren und wer diese in welcher Höhe seit der Gesetzesänderung 2020 zu tragen hat.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Maklerprovision?

Generell ist die Maklerprovision ein Honorar, das einem Immobilienmakler zusteht, sofern die gebuchte Leistung erfolgreich geliefert wird. Zu zahlen ist die Provision für Makler, sobald eine Immobilie erfolgreich an den Auftraggeber vermittelt wird. 

Ein Beispiel verdeutlicht die Funktionsweise: Sie möchten sich eine Eigentumswohnung kaufen, doch der Markt ist zu unübersichtlich und Sie haben nicht die notwendige Zeit, um sich selbst zu kümmern. Daher engagieren Sie einen Makler, der über ein in der Regel umfangreiches Netzwerk aus Käufern und Verkäufern von Immobilien verfügt. Der Makler schlägt Ihnen einige Eigentumswohnungen vor, von denen eine Ihren Vorstellungen entspricht. Kaufen Sie die Wohnung, erhält der Verkäufer die vereinbarte Summe und der Makler ein Honorar - die Maklerprovision.

In diesem Fall müssen Sie die Provision an den Makler zu 100 % selbst tragen. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel, die vorrangig beim Kauf und Verkauf von Immobilien zum Tragen kommen - dazu später mehr.

Welchen Zweck hat die Maklerprovision?

Der Immobilienmakler wird nicht direkt von Ihnen während seiner eigentlichen Arbeit bezahlt. Stattdessen wird das Honorar erst dann überwiesen, wenn der Makler seine Aufgabe erfolgreich durchgeführt hat. Die Maklerprovision, die auch als Courtage bezeichnet wird, ist letztendlich die Bezahlung, die der Makler für seine Dienste erhält.

Diese Dienste im Austausch für die Maklerprovision fallen umfassend aus und beinhalten unter anderem die folgenden Bereiche:

• Er besichtigt Objekte innerhalb der Gegend, die Sie kaufen oder verkaufen möchten, und nimmt – eventuell unter Einbeziehung von Gutachtern – eine Werteinschätzung vor.
• Er erstellt ein Exposé für das Objekt und kümmert sich um die Vermarktung in Form von Medienanzeigen und Beratung von Interessenten. 
• Er veranlasst Besichtigungstermine sowohl für Käufer als auch Verkäufer oder Mieter von Objekten. Umfassendes Fachwissen über die jeweilige Immobilie zählt zu seinen Aufgabengebieten.

Für diese umfangreichen Dienstleistungen steht ihm am Ende die Maklerprovision zu, die in ihrer Höhe variieren kann. Die Provision vom Makler orientiert sich an gewissen Standards, die Ende 2020 neu geregelt wurden.

Wann erhält der Makler eine Maklerprovision?

Im BGB sind unter §652 alle Voraussetzungen für die Zahlung der Maklerprovision geregelt. Insgesamt müssen fünf Punkte erfüllt werden, damit der Makler gesetzlichen Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Diese sind:

1. Ein Maklervertrag wurde im Voraus abgeschlossen. Es reicht nicht, die Sache mündlich auszuhandeln, alles muss schriftlich protokolliert werden. Makler nutzen dafür in der Regel einen Vordruck des Vertrags, der nur von der anderen Partei unterschrieben werden muss. Darin steht gleichzeitig, wie hoch die Maklerprovision ausfällt (und welche Bedingungen erfüllt sein müssen)
2. Es muss eine Tätigkeit vollbracht worden sein, die in das typische Aufgabenfeld von Maklern passt. Um die Maklerprovision zu erhalten, muss diese Person zum Beispiel eine Wohnung erfolgreich vermitteln oder Anzeigen nachweisbar in Magazinen oder online geschaltet haben. Dafür müssen Nachweise vorliegen, sonst ist die Auszahlung einer Maklerprovision vor Gericht anfechtbar.
3. Die Tätigkeit des Maklers muss die Ursache für den Abschluss des Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter sein. Wenn beispielsweise ein Vermieter zufällig einer Person begegnet, die in eine Wohnung einziehen möchte, geht dies nicht auf die Arbeitsleistung des Maklers zurück. Ergo steht dieser Person auch keine Maklerprovision zu, obwohl die Wohnung erfolgreich vermietet wurde.
4. Ein Kauf- oder Mietvertrag muss abgeschlossen worden sein, bevor die Maklerprovision ausgezahlt wird. Zum Beispiel könnte ein Käufer mündlich zusagen, aber sich mit der Unterzeichnung des Vertrages viel Zeit lassen. Die Maklerprovision steht dem Makler nicht zu, bevor der Käufer das Dokument endgültig unterschreibt. 
5. Wird ein Vertrag im Nachhinein unwirksam, entfällt die Maklerprovision. Dies könnte bei einem Haus der Fall sein, bei dem ein eklatanter Mangel verschwiegen wird. Der Käufer könnte verlangen, vom Kauf zurückzutreten, was bei Erfolg bedeuten würde, dass auch die Maklerprovision hinfällig wird. Daher prüfen Gutachter vor einem Hausverkauf, ob das Objekt sich tatsächlich im beschriebenen Zustand befindet.

 Sind alle fünf Punkte erfüllt, kann die Maklerprovision ohne Abzüge ausgezahlt werden.

Gibt es Fristen für die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist in der Regel innerhalb einer Frist von sieben bis 14 Tagen zu zahlen, dieser Zeitraum kann jedoch vom Makler im Vertrag individuell festgehalten werden. Spätestens muss die Maklerprovision überwiesen werden, wenn der Kaufpreis des Objekts auf das Konto des Empfängers eingeht. Ausnahmen von dieser Regel können höchstens auf persönlicher Ebene ausgehandelt werden und sind nicht die Regel.

Wann entfällt die Maklerprovision?

In einigen Fällen entfällt die Entrichtung einer Maklerprovision:

1. Gelegentlich besteht Eigeninteresse des Maklers. Falls der Makler zum Beispiel ein eigenes Haus selbst verkauft, entfällt die Maklerprovision für den Käuferanteil. Dies gilt auch dann, wenn die Beziehung zum Anbieter von Immobilien persönlich oder geschäftlich sehr eng ist. Ist der Mann eines verheirateten Ehepaares Makler und verkauft ein Haus im Besitz der Frau, ist keine Maklerprovision zu entrichten, da der Anteil der Verkäuferin praktisch durch den Ehemann wieder in die eigenen Taschen fließen würde.
2. Einige Wohnimmobilien werden durch öffentliche Mittel gefördert. Dazu zählen zum Beispiel Sozialwohnungen. Für diese Wohnungen dürfen Makler keine Maklerprovision verlangen. Dies liegt an den meist ohnehin prekären finanziellen Verhältnissen der Personen, die in diese Wohnungen einziehen. Die Entrichtung einer Maklerprovision würde wirtschaftlich nicht zu stemmen sein bzw. eine außerordentlich hohe Belastung erzeugen, weshalb die Courtage komplett entfällt.

Wie hoch ist die Provision eines Maklers?

Die Höhe der Vergütung ist ein komplexes Themenfeld, das von zahlreichen Variablen abhängig ist. Klären wir zunächst die einfache, bundesweite Variante. Wer eine Wohnung zur Miete sucht, kann einen Makler engagieren, um bei der Suche zu helfen. Für diese Dienstleistung darf die Maklerprovision maximal zwei Kaltmieten (Netto) plus Mehrwertsteuer betragen.

Anders sieht es aus, wenn der Auftraggeber der Vermieter einer Wohnung ist. Die Höhe der Maklerprovision ist dann frei verhandelbar. Die Gesetze des Marktes und von Angebot und Nachfrage setzen dieser freien Verhandelbarkeit natürlich gewisse Grenzen, aber drei Kaltmieten beispielsweise sind problemlos denkbar.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Komplizierter wird es beim Verkauf von Immobilien, da in diesem Fall zwischen den einzelnen Bundesländern Unterschiede vorliegen. Das dafür zuständige Gesetz wurde Ende 2020 in Deutschland überarbeitet, darin ist unter anderem die Entlastung der Käufer bei der Zahlung der Maklerprovision geregelt. Grundsätzlich kommt diese neue Version der Maklerprovision vor allem Käufern zugute: Sie zahlen dann nur noch 50 % der vereinbarten Provision, die andere Hälfte übernimmt der Verkäufer.

Ein fiktives Beispiel könnte wie folgt aussehen: Ein Verkäufer einer Immobilie einigt sich mit dem Makler auf eine Maklerprovision in Höhe von 2,5 %. Diese Summe muss der Verkäufer im Erfolgsfall überweisen. Gleichzeitig muss auch der Käufer noch einmal 2,5 % überweisen. Die finanzielle Last der Maklerprovision wird somit zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Die Höhe der Maklerprovision kann in diesem Fall variieren und ist ebenfalls frei verhandelbar. 

Übrigens: Bei einem Gesamtverkauf der Immobilie nach einem bereits vollzogenen Immobilienteilverkauf werden die Maklerkosten gemäß der Miteigentumsanteile zwischen Heimkapital und dem Kunden geteilt. Wenden Sie sich an Ihren persönlichen Kundenberater, sollten Sie diesbezüglich Fragen haben.

Maklerprovision abhängig vom Bundesland

Je nach Bundesland hat sich eine bestimmte Höhe der Maklerprovision als Standard etabliert. Weicht die Provision deutlich von den genannten Werten ab, ist dies eher unüblich und könnte Anlass zur Nachfrage beim Makler geben.

Günstige Regionen kommen mit 4,76 % bis 5,95 % zurecht, dazu zählen etwa Niedersachsen, Bremen, Hessen oder Mecklenburg-Vorpommern. Etwas darüber ist Hamburg mit 6,25 % angesiedelt. Teurer wird es in allen anderen Bundesländern: Dort hat sich ein Wert von 7,14 % eingebürgert.

Vor dem soeben erwähnten neuen Gesetz wurde die Maklerprovision in einigen Bundesländern komplett vom Käufer getragen, darunter Hessen, Brandenburg und Bremen.

Die geteilte Provision entlastet hingegen Käufer. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die neue Funktionsweise der Maklerprovision: In Thüringen gilt eine Höhe von 7,14 %. Da sich beide Parteien – Käufer und Verkäufer – die Maklerprovision teilen, muss jede Seite 3,57 % an den Makler überweisen. Die wenigen Prozentpunkte können bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro pro Immobilie einen großen realen Unterschied ausmachen.

Wie kann ich die Maklerprovision beeinflussen?

Verhandlungsspielraum ist nicht immer gegeben. Möchten Sie vermieten, ist dieser Wert praktisch nie verhandelbar, da die Maklerprovision in diesen Fällen oft gerade so die entstandenen Kosten des Maklers deckt. Umsonst wird der Makler nicht arbeiten und ein Verlustgeschäft nicht eingehen – entsprechend gering ist der Spielraum.

Anders kann es beim Verkauf von Immobilien aussehen. Befindet sich eine Immobilie in einem hervorragenden Zustand in einer gefragten Gegend, ist es leicht möglich, dass der Makler sie schnell an einen zahlungskräftigen Käufer verkaufen kann. In diesem Fall könnte es sein, dass der Makler vielleicht auf einen Teil der Maklerprovision verzichtet, da der schnelle Verkaufserfolg ebenfalls einen hohen Wert hat.

Ein Patentrezept existiert jedoch nicht und der Makler ist zu keinem Zeitpunkt dazu gezwungen, mit Ihnen zu verhandeln. Verstehen Sie dies eher als einen Freundschaftsdienst, der nicht gesetzlich geregelt ist.

Was ist das Bestellerprinzip?

Der Begriff des Bestellerprinzips kommt aus der Immobilienwirtschaft und ist nicht zwingend auf Makler begrenzt. Dahinter steht die Idee, dass der Auftraggeber – also der Besteller – eine Dienstleistung auch zu 100 % selbst bezahlt. Wenn Sie online etwas einkaufen, bestellen und bezahlen Sie die Ware. Ähnlich läuft (bzw. lief) es bei der Maklerprovision ab.

Dort galt für eine lange Zeit, dass nach dem Bestellerprinzip nur der Auftraggeber bezahlt. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ein Haus zum Kauf zu finden und am Ende der Vertrag unterzeichnet wird, sind Sie der Besteller. Demnächst müssen Sie die vollen Kosten für die Maklerprovision tragen.

Seit dem 23. Dezember 2020 ist das jedoch nicht mehr immer der Fall. Häufig werden die Kosten geteilt, sodass das Bestellerprinzip für die Maklerprovision beim Hauskauf/-verkauf hinfällig wird. In Ausnahmefällen, wenn sich Käufer, Verkäufer und Makler dahingehend einigen, kann sich dies ändern.

Wann greift das Bestellerprinzip noch immer?

Bei Vermietungen ist dies nach wie vor der Fall. Hier zahlt immer die Person die vollständigen Kosten, die den Makler beauftragt hat. Sucht ein Vermieter via Makler nach neuen Mietern, bezahlt der Vermieter die Maklerprovision. Falls ein Wohnungssuchender einen Makler beauftragt und so ein Mietvertrag zustande kommt, muss dieser Mieter die Maklerprovision zu 100 % tragen.

Warum wurde das Bestellerprinzip geändert?

Lange Zeit galt der folgende, im Nachhinein als unfair betrachtete Prozess in Deutschland:

1. Ein Hauseigentümer beauftragte einen Makler damit, geeignete Mieter zu finden. Dazu hat der Makler in Werbung investiert, Wohnungsbesichtigungen vorgenommen und ähnliche Dienstleistungen angeboten. Durch seine Maklerprovision wurde er bei Erfolg dafür bezahlt.
2. Nach Abschluss des Mietvertrags entrichtete jedoch der neue Mieter die Maklerprovision - obwohl der Makler eigentlich im Auftrag des Hauseigentümers handelte. Daher hat der Mieter praktisch die gesamte Arbeit des Maklers bezahlt und dem Hauseigentümer einen (großen finanziellen) Gefallen getan.

Diese Belastungen wurden als ungerechtfertigt bezeichnet, da nun eine doppelte Belastung vorlag: Maklerprovision plus Miete plus Kaution kamen zugleich auf den neuen Mieter zu. Heute ist dies nicht mehr möglich, die Maklerprovision wird nun derjenigen Partei zur Last gelegt, die die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat.

Wer kann Makler werden?

Um eine Maklerprovision erheben zu dürfen, muss man zunächst Makler sein. Allerdings ist der Beruf des Maklers nicht an spezielle Bedingungen gebunden. Es gibt keine spezifische Maklerausbildung oder eine Qualifikation, die gegeben sein muss. Sie könnten somit Medizin studieren und am Ende trotzdem Immobilienmakler werden, wenngleich bestimmte persönliche Fähigkeiten natürlich wünschenswert wären. 

Es gibt Faktoren, die die Erfolgschancen als Makler positiv beeinflussen:

• Kenntnisse über den Immobilienmarkt in der Region sind von großem Vorteil. Dies verkürzt Antwortzeiten auf Anfragen und erhöht die Chance, Käufern und Verkäufern das zu präsentieren, was sie suchen.
• Gute kommunikative Fähigkeiten sind ein wichtiger Pluspunkt. Wer die Vorteile von Immobilien aufzeigen kann und ein angenehmer, redegewandter Gesprächspartner ist, kommt bei Verkäufern und Käufern besser an.
• Am Ende wollen Sie als Makler etwas verkaufen. Gewisse kaufmännische Fähigkeiten sind daher von Vorteil, um zum Beispiel ein Objekt während eines Gesprächs ins bestmögliche Licht zu rücken.
• Gute Kenntnis über Alternativen zum Verkauf wie über Immobilienverrentungs-Modelle (Leibrenten, Zeitrenten) oder fairen aktuellen Alternativen dazu wie etwa innovativen Teilverkaufsprodukten. Dadurch erweitern Sie Ihr Produktportfolio, schaffen mehr zufriedene und zahlungskräftige Kunden und grenzen sich gegenüber Mitbewerbern ab. 

Mit Berufserfahrung können es sich erfahrene Makler je nach Region eventuell erlauben, eine höhere Maklerprovision zu verlangen, wenngleich dies selten ist. Umgekehrt können sich gute Makler darauf verlassen, durch Mundpropaganda viele Kunden zu gewinnen, da ihr Name in der Region irgendwann einen gewissen Bekanntheitsgrad besitzt.

Fazit: Wofür erhalten Makler ihre Provision und welche Bedingungen müssen erfüllt sein?

1.  Immobilienmakler erhalten immer ein erfolgsabhängiges Honorar. Kommt kein Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer zustande, erhalten Makler keine Maklerprovision.
2. Um die Maklerprovision zu erhalten, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein - wie Einhaltung des Vertrages, Unterzeichnung des Vertrages, der ursächliche Nachweis über die Arbeit des Maklers und mehr.
3. Die Maklerprovision bezahlt die Arbeit des Maklers. Darunter fallen Exposés für Anzeigen, Beratungen, Immobilienbesichtigungen, Werbung offline und online, die Kommunikation mit Käufern und Verkäufern und mehr.
4. Makler haben nicht immer Anspruch auf eine Maklerprovision. Sie entfällt beispielsweise bei der Vermittlung von Sozialwohnungen oder wenn ihre Arbeit nicht direkt zur Vermittlung einer Immobilie geführt hat.
5. Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig von der genauen Art des Geschäfts entweder frei wählbar oder gesetzlich gedeckelt. Sie variiert außerdem leicht je nach Bundesland, wenngleich sich im Laufe der Zeit bestimmte Prozentwerte am Markt etabliert haben.
6. Beim Verkauf von Häusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Bei der Vermietung gilt dies nicht, da hier das Bestellerprinzip greift: Der Auftraggeber des Maklers ist für das Honorar zuständig.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.