Zeitrente

Der Begriff “Zeitrente” scheint auf den ersten Blick widersprüchlich, denn landläufig wird “Rente” mit einer Zahlung gleichgesetzt, die zu einem bestimmten Zeitpunkt beginnt und dann kontinuierlich bis zum Lebensende besteht. Gleichwohl kennt auch die gesetzliche Rentenversicherung mit der Erwerbsminderungsrente eine prinzipiell befristete Rente. Breitenwirkung hat die Bezeichnung Zeitrente in den letzten Jahren jedoch als ein Modell der Immobilienverrentung erzielt. In diesem Zusammenhang steht die Zeitrente der Definition nach für die periodische Auszahlung des Kaufpreises einer veräußerten Immobilie, in der der ehemalige Eigentümer weiterhin wohnen kann.

Zeitrente aus einer Immobilie: Was ist das genau?

Immobilieneigentümer, die im Alter das in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung gebundene Kapital für den noch vor ihnen liegenden Lebensabschnitt nutzen möchten, können sich für einen Immobilienverkauf auf Rentenbasis entscheiden. Sie erhalten dann den Kaufpreis nicht als einmalige Summe, sondern als regelmäßige Zahlung in Form einer monatlichen Rente. Wird diese Zahlung nicht lebenslang, sondern für einen konkreten Zeitraum vereinbart, heißt sie Zeitrente. Wobei die Zeitrente definitionsgemäß auch mit einer anteiligen Einmalzahlung kombiniert werden kann. Der Eigentümer verliert mit der Veräußerung alle Rechte an der Immobilie – ausgenommen sein persönliches Wohnrecht. Ein Nießbrauchsrecht erhält er in der Regel nicht. Die Immobilienverrentung mit Zeitrente wird in Deutschland sowohl von gewerblichen Anbietern als auch von Stiftungen und – in geringem Umfang – von Privatpersonen angeboten.

Worin liegen die Unterschiede zwischen Zeitrente und Lebensrente? 

Vereinfacht ausgedrückt, lässt sich folgendes sagen: Die Zeitrente fällt in aller Regel höher aus, ist dafür aber endlich. Die Lebensrente, auch Leibrente genannt, ist meist kleiner, bleibt im Gegenzug jedoch bis zum Tod erhalten. In beiden Fällen bildet zwar der aktuelle Verkehrswert der Immobilie die Basis, jedoch mit unterschiedlich hohen Abschlägen wie etwa Abschläge vom Marktwert welche sich an der Berechnung der Lebenserwartung orientieren.

Aber: Verstirbt der Bezieher der Lebensrente vor dem “ermittelten” Zeitpunkt, endet in der Regel auch die Zahlungsverpflichtung des Leibrenten Anbieters. Lebt er dagegen länger, besteht sie unverändert weiter. Anders bei der Zeitrente:Die Zahlungen müssen bis zum vereinbarten Zeitpunkt fortgeführt werden – gegebenenfalls an die Erben, sollte der Rentennehmer vorzeitig versterben.

Wichtig: Bei der Leibrente muss meist nur der sogenannte Ertragsanteil (steuerpflichtiger Zinsanteil) versteuert werden. Dieser sinkt mit steigenden Alter des Rentenbeziehers und beträgt beispielsweise mit 65 Jahren 18 Prozent, mit 75 Jahren dagegen nur noch elf Prozent. Die Zeitrente muss in den meisten Fällen voll versteuert werden. Individuelle Anliegen sind allerdings in jedem Falle stets mit einem Steuerberater zu besprechen.

Welche Modelle der Zeitrente gibt es?

Aufgrund der großen vertraglichen Flexibilität gibt es diverse Varianten, in denen die Zeitrente von Bedeutung sein kann:

• Bei der aufgeschobenen Zeitrente setzen die Zahlungen erst eine gewisse Zeit nach dem Vertragsabschluss ein und dienen so als sichere, spätere Einnahmequelle.
• Die klassische (Mindest-) Zeitrente garantiert die regelmäßigen Zahlungen über einen fixen Zeitraum – auch für den Fall, dass der Rentenempfänger vorzeitig versterben sollte. Sie sind dann an Begünstigte und/oder Erben zu entrichten. Die über den Zeitrente-Rechner ermittelte Summe muss vollständig ausgezahlt werden.
• Die Höchstzeitrente wird ebenfalls über den vereinbarten Zeitraum gewährt und endet auch, wenn der Rentenempfänger noch lebt. Anders als bei der Mindestzeitrente muss der Käufer bei einem vorzeitigen Tod des Empfängers die noch ausstehende Summe jedoch nicht an die Erben überweisen.

Welche Methoden werden angewandt, um die Zeitrente zu berechnen?

Jeder Zeitrente-Rechner hat zwangsläufig nur beispielhaften Charakter und kann die Besonderheiten des Einzelfalls nicht berücksichtigen. Unter diesem Vorbehalt hier eine rein theoretische Ermittlung:

Beträgt der Verkehrswert der Immobilie 500.000 Euro und soll eine Einmalzahlung von 100.000 Euro erfolgen, so verbleiben nach zehnprozentigem Sicherheitsabschlag des Verkäufers in Höhe von 50.000 Euro schließlich 350.000 Euro für die Rentenberechnung. Wird die Zeitrente auf 14 Jahre (168 Monate) veranschlagt und das Wohnrecht mit 1.200 Euro pro Monat in Abzug gebracht, so sind von den 350.000 Euro (minus 201.600 Euro) noch 148.400 Euro übrig. Diese geteilt durch wiederum 168 Monate ergeben eine monatliche Zeitrente von rund 883 Euro.

Achtung: Dieser Zeitrente-Rechner dient nur der Veranschaulichung. Er enthält beispielsweise keine Abschläge für Instandhaltung und Unterhalt der Immobilie, die bei der Zeitrente auch von Bedeutung sind, Kaufnebenkosten, Zinskosten und ähnliches. Diese Faktoren haben einen nicht zu unterschätzenden Einfluss, wenn es darum geht, die Zeitrente zu berechnen.

Was sind die Vorteile einer Zeitrente?

Das Modell der Zeitrente aus einer Immobilie kann mit einigen Pluspunkten aufwarten:

• Sie sichern sich zusätzliche Rentenbezüge in eindeutiger Höhe und können trotzdem in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.
• Sie können die Zeitspanne klug wählen, sodass das Ende auf einen Zeitpunkt fällt, an dem ein Umzug in ein Senioren- oder Altersheim ohnehin wahrscheinlich ist.
• Eine Immobilienverrentung mit Zeitrente ist auch innerhalb der Familie möglich.

Was sind die Nachteile einer Zeitrente?

Natürlich bringt ein Hausverkauf auf Rentenbasis und mit vereinbarter Zeitrente auch einige bedenkenswerte Nachteile mit sich:

• Die Risikoabschläge, die der Käufer vom Verkehrswert der Immobilie einbehält sind meistens im Verhältnis sehr hoch und schmälern daher den Ausgangswert für ihre Rentenberechnung.
• Sie partizipieren während des Bezugs von Zeitrente nicht mehr an der Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
• Sie sind nicht mehr Eigentümer von Haus oder Wohnung, anders als wenn Sie beispielsweise die Immobilie beleihen (Umkehrhypothek) oder nur einen Teil davon mit Nießbrauch verkaufen. Sie haben daher auch keinen Einfluss auf den Grad und die Ausprägung von Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten.

Wie können die Risiken der Zeitrente abgesichert werden? 

Das größte Risiko für Immobilieneigentümer, die sich für einen Verkauf auf Rentenbasis mit Zeitrente entscheiden, ist eine mögliche Zahlungsunfähigkeit oder auch Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Deshalb sollten sowohl die Zeitrente als auch das Wohnrecht unbedingt als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.

Noch gibt es in Deutschland keine standardisierten Verträge für die Immobilienverrentung, da das Produkt insgesamt noch sehr jung ist. Umso wichtiger ist es daher, den Vertrag von einem Immobilienprofi auf jede Eventualität hin überprüfen zu lassen. Ganz besonders für die Zeitrente von Bedeutung: Die explizite Aufnahme einer Wertsicherungsklausel. Solch eine Vereinbarung sorgt dafür, dass die Rentenzahlungen an die Inflationsrate angepasst werden.

Welche Alternativen zur Zeitrente gibt es? 

Wenn Sie das in Ihrer Immobilie steckende Kapital partiell zur Verfügung haben möchten, trotzdem aber weiter in Ihren eigenen vier Wänden leben wollen, dann bietet der Teilverkauf von Immobilien eine attraktive und faire Alternative. Sie erhalten eine konkrete Summe, mit der sich Ihre finanziellen Möglichkeiten erhöhen, bleiben aber weiterhin Eigentümer – und profitieren so von möglichen Wertsteigerungen Ihrer Immobilie. Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht gibt Ihnen beim Teilverkauf von Immobilien zusätzliche Sicherheit und die volle Entscheidungsgewalt hinsichtlich sämtlicher Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Fazit: eine individuelle Entscheidung

Ob ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit vereinbarter Zeitrente für Ihre persönlichen Wünsche und Bedürfnisse in Frage kommt, hängt wesentlich von Ihrer konkreten Lebensabend-Planung ab. Wenn Sie Ihr Vermögen möglichst selbst aufbrauchen möchten und das solange Sie noch vital und energiegeladen sind, kann eine Zeitrente eine gute Entscheidung sein. Bedenken Sie jedoch, dass die Berechnungsgrundlage für Ihre Rente durch die Risikoabschläge des Käufers nennenswert unter dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie liegen kann. Eine faire, sichere als auch attraktive Alternative stellt ein Teilverkauf der Immobilie dar. Anders als bei der Zeitrente bleiben Sie bei diesem Modell der Eigentümer, behalten die Entscheidungsgewalt und können von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen.