Nießbrauchsvorbehalt – Was muss ich wissen?

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Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten auf Ihre Angehörigen überschreiben, das Nutzungsrecht an dem Objekt aber weiterhin behalten? Dann ist ein Nießbrauchsvorbehalt sinnvoll. Einerseits können Sie sich auf diese Weise ein lebenslanges Wohnrecht sichern und wenn gewünscht sogar einen wirtschaftlichen Gewinn daraus erzielen. Andererseits mindert zum Beispiel eine Schenkung das vererbbare Vermögen und damit wiederum auch die Erbschaftssteuern. Hierbei gibt es aber einiges, was Sie über das Thema “Schenkung, Immobilie und Nießbrauch” wissen sollten. Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam, individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.

 Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Nießbrauchsvorbehalt?

Der Begriff Nießbrauch bezeichnet das vollumfängliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Sache. Das kann Wohneigentum sein, aber auch ein Grundstück, ein Fahrzeug, eine Kapitalbeteiligung oder anderweitiges Vermögen. In Bezug auf das Wohneigentum bietet das Nießbrauchsrecht einige Vorteile gegenüber dem Wohnrecht, wie es beispielsweise bei Leibrenten eingesetzt wird, da es deutlich umfangreicher ist. In der Praxis ist ein häufiger Fall beispielsweise die Immobilien Schenkung mit Nießbrauch. Die Begünstigten sind meist die Angehörigen, die das Objekt später ohnehin erben würden. Eine Nießbrauch-Schenkung ist aber auch unter nicht verwandten Personen möglich.

Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt wechselt zwar der Eigentümer, ansonsten bleibt aber alles beim Alten. Im Zuge der Immobilienschenkung mit Nießbrauch wird dem bisherigen Besitzer ein Nutzungsrecht zuerkannt, entweder befristet oder auf Lebenszeit. Im Gegensatz dazu gibt es auch Angebote im Zusammenhang mit dem Nießbrauchsrecht, bei denen der Eigentümer nicht wechselt. Hier lässt sich beispielsweise der Immobilien Teilverkauf als Unterform der Immobilienverrentung einordnen. Dabei verändert sich zwar auch das Eigentümerverhältnis, Sie als Teilverkäufer bleiben aber Haupteigentümer. Durch das Nießbrauchsrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird, behalten Sie dabei die volle Kontrolle über Ihre Immobilie und sind durch die beim Teilverkauf erhaltene Sofortauszahlung nun vor einer vielfältigeren Auswahl an Möglichkeiten des Vererbens als zuvor. 

Welche Vorteile hat die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?

Das Thema “Schenkung, Immobilie, Nießbrauch” ist vor allem in Verbindung mit einer vorweggenommenen Erbfolge oder aus steuerlichen Gründen interessant. Anders als beim lebenslangen Wohnrecht (§§ 1090 bzw. 1093 BGB) darf der Nießbrauchberechtigte nicht nur bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen, sondern diese auch vermieten und die erzielte Miete behalten. Damit ist es deutlich umfangreicher und bietet den Begünstigten mehr Freiheit bezüglich der Immobilie.

Der größte Vorteil beim Nießbrauchsvorbehalt liegt in den Steuerersparnissen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. So können Ihre Nachkommen gegebenenfalls Schenkungs- und Erbschaftsteuer sparen, wenn Sie eine Immobilie zu Lebzeiten an sie verschenken und der Wechsel des Eigentümers im Grundbuch eingetragen wird. Steuerliche Vorteile können sich auch dann ergeben, wenn Sie Ihren in der Ausbildung befindlichen Kindern ein Nießbrauchsrecht an einer Immobilie einräumen, in diesem Fall spricht man vom sogenannten Zuwendungsnießbrauch. 

Etwas komplizierter wird es, wenn man durch die Schenkung mit Nießbrauch Pflichtteil-Ansprüche für unerwünschte Erben verringern wollen. Während bei einer herkömmlichen Schenkung der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach zehn Jahren erlischt, bleiben nach einer Schenkung mit Nießbrauch Pflichtteil-Anrechte uneingeschränkt bestehen, unabhängig davon, wie lange die Schenkung zurückliegt.Wichtig ist, dass Inhalt und Ratschläge dieses Artikels allein informativen Zwecken dienen. Holen Sie im konkreten Fall unbedingt ergänzend Rechtsrat einer Fachperson wie etwa eines Steuerberaters ein.

Welche Pflichten entstehen mit dem Nießbrauchsvorbehalt? 

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht an Angehörige oder der Immobilien-Schenkung mit Nießbrauch gehen einige Pflichten einher. Hierzu gehört es, die Immobilie zu bewirtschaften und im Sinne des neuen Eigentümers zu pflegen und zu versichern. Ebenso verpflichtet der Nießbrauchsvorbehalt den Berechtigten dazu, für alle gewöhnlichen öffentlichen Lasten aufzukommen. Kosten, die über die normale Bewirtschaftung hinausgehen sowie Erschließungskosten trägt nach einer Nießbrauch-Schenkung der neue Besitzer.

Natürlich können alle Beteiligten auch individuelle Regeln bezüglich der mit dem Nießbrauchsvorbehalt verbundenen Rechte und Pflichten vereinbaren. Wichtig ist jedoch, dass alle Parteien mit den Absprachen einverstanden sind und diese anschließend vertraglich festhalten.

Welche zivilrechtlichen Grundlagen gelten beim Nießbrauchsvorbehalt?

Geregelt ist der Nießbrauchsvorbehalt in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die zivilrechtliche Vermieterstellung des Nießbrauchsberechtigten ergibt sich aus § 567 BGB. Bezüglich der einkommensteuerlichen Behandlung des Nießbrauchs hat die Finanzverwaltung im BMF, 30.9.2013, IV C 1 - S 2253/07/10004 (5. Nießbrauchserlass) Stellung genommen. Wurde ein Nießbrauchsvorbehalt vor dem 1. Juli 1992 bzw. vor dem 1. Juni 1994 notariell beurkundet, können aus Vertrauensschutzgründen im Einzelfall andere Regelungen zum Tragen kommen. 

Darüber hinaus sind in Sachen Nießbrauch folgende Einzelnormen relevant:

• Erhaltung der Immobilie: § 1041 BGB,
• Anzeigepflicht bei Beschädigungen: § 1042 BGB,
• öffentliche und privatrechtliche Lasten: § 1047 BGB.

Welche ertragsteuerlichen Grundlagen gibt es beim Nießbrauchsvorbehalt?

Wurde bei einer Schenkung Nießbrauch vereinbart, muss der durch das Nießbrauchsrecht Begünstigte laut Nießbrauchserlass alle vereinnahmten Erträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Da er die Anschaffungskosten der Immobilie getragen hat, berechtigt ihn der Nießbrauchsvorbehalt aber dazu, die Abschreibung auch weiterhin steuerlich geltend zu machen. 

Sofern der Nießbrauchsberechtigte aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtungen anfallende Kosten in Verbindung mit der Immobilie trägt, ist er außerdem zum Abzug der Werbekosten berechtigt. Eine zusätzliche Übernahme der außerordentlichen Aufwendungen muss hierfür zwingend in der Nießbrauchsvereinbarung hinterlegt sein. Andernfalls wird dies als Schenkung an den Grundstückseigentümer angesehen und keiner von beiden kann die Kosten geltend machen.

Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.

Welche schenkungssteuerlichen Grundlagen gelten beim Nießbrauchsvorbehalt?

Wird bei einer Schenkung Nießbrauch vereinbart, vermindert sich der zu versteuernde Schenkungswert um den Wert des Nießbrauchs. Dadurch fällt weniger Schenkungssteuer an. Grundlage für die Berechnung ist der § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Berechnet wird der Nießbrauchswert nach dem Kapitalwert der Immobilie. Dieser ergibt sich aus dem mittleren Jahreswert multipliziert mit der voraussichtlichen Nießbrauchsdauer. 

Je jünger der Nießbrauchsberechtigte zum Zeitpunkt der Nießbrauch-Schenkung ist, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs. Zudem ist das Nießbrauchsrecht von Frauen aufgrund der statistisch längeren Lebensdauer mehr wert als das von Männern.

Neben der Schenkungssteuer kann auch eine Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Nießbrauch anfallen. Bei der Festsetzung der Schenkungssteuer abgezogene Freibeträge mindern die hierfür maßgebliche Bemessungsgrundlage nicht. Nicht fällig wird die Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Nießbrauch unter Eheleuten oder von den Eltern zum Kind.

Hierbei ist es ebenfalls ratsam, sich für jede individuelle Situation Fachrat, beispielsweise den Rat eines Steuerberaters, einzuholen, da dieser Artikel nur zu Informationszwecken dient.

Kann ich eine mit Nießbrauchsvorbehalt belastete Immobilie beleihen oder verkaufen? 

Wenn im Rahmen einer Schenkung Nießbrauch vereinbart wurde, ist der Verkauf der betreffenden Immobilie zwar möglich, aber schwieriger. Der Nießbrauchsvorbehalt ist im Grundbuch eingetragen und gilt auch nach dem Eigentümerwechsel durch den erneuten Verkauf weiter. Für den Käufer bedeutet das, dass das Haus oder die Wohnung weiterhin durch den Nießbraucher oder dessen Mieter bewohnt wird. Damit ist der Kauf weder für Selbstnutzer noch für potenzielle Vermieter interessant.

Kann der Nießbrauchsvorbehalt gelöscht werden?

Einen einmal gewährten Nießbrauchsvorbehalt zu löschen, ist nicht einfach. Nicht ohne Grund ist das Nießbrauchsrecht bei Immobilien im Grundbuch eingetragen. Eine Löschung ist nur möglich, wenn der Nießbrauchsberechtigte den Verzicht auf den Nießbrauchsvorbehalt erklärt und die Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt weitergeleitet wird. Gibt der Berechtigte sein Einverständnis nicht, erlischt der Nießbrauchsvorbehalt erst mit seinem Tod.

Unser Fazit

Durch eine Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauch sichern Sie sich meist auf Lebzeiten das Nutzungsrecht für das betreffende Objekt. Sie können die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, obwohl Sie nicht mehr Eigentümer sind. Für den Beschenkten können sich hier einige Vorteile ergeben, für die es allerdings hilfreich ist, die gesetzlichen Hintergründe zu kennen und deshalb vor einer Entscheidung mit einem Rechtsberater zu sprechen. 

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen