Zwangsversteigerung Wohnung - Alle Informationen auf einen Blick

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Die drohende Zwangsversteigerung einer Wohnung ist für Eigentümer eine große Belastung. Wenn ein Gläubiger mit der Einleitung dieses Verfahrens droht, sollten Sie schnell handeln. Jede Medaille hat zwei Seiten, denn für viele Kaufinteressenten ist eine Wohnung aus einer Zwangsversteigerung eine attraktive Alternative zum freihändigen Immobilienerwerb. Nachstehend finden Sie auf einen Blick alle relevanten Informationen zur Zwangsversteigerung einer Wohnung.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung von Haus, Grundstück oder Wohnung handelt es sich um ein spezielles Vollstreckungsverfahren. Ein Gläubiger setzt mit staatlichen Mitteln seine Ansprüche durch, um offene Forderungen zu decken. Zuständig für die Zwangsversteigerung einer Wohnung ist das Amtsgericht im Rahmen seiner Funktion als Vollstreckungsgericht.

Wie kommt es zur Zwangsversteigerung einer Wohnung?

Meist kommt es bei Wohnungen zu Zwangsversteigerungen, wenn die Wohnungseigentümer Kreditraten nicht mehr zahlen können. Viele Menschen geraten aus unterschiedlichen Gründen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung in finanzielle Schwierigkeiten und können in der Folge ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Als Kreditgeber hat die Bank dann die Möglichkeit, für Haus oder Wohnung Zwangsversteigerungen zu beantragen.

In der Regel mahnt ein Kreditinstitut vorab mehrfach die Zahlung der Raten an. Akuter Handlungsbedarf besteht, wenn die Kündigung des Darlehens bevorsteht und die Bank die Zwangsversteigerung ankündigt. Zur Zwangsversteigerung einer Immobilie kann es weiterhin aus anderen Gründen kommen. In seltenen Fällen kommt es vor, dass auch Gläubiger wegen Schulden aus anderen Bereichen eine Zwangsversteigerung Ihrer Eigentumswohnung in die Wege leiten.

Ablauf der Zwangsvollstreckung einer Wohnung

Der Gläubiger reicht den Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung bei Gericht ein. Ein Rechtspfleger prüft zunächst, ob es sich bei dem im Antrag zur Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung genannten Schuldner um den Eigentümer handelt. Weiterhin prüft das Gericht, ob in vorgelegtem Schuldtitel die Zwangsvollstreckungsklausel aufgeführt ist und ob der Titel zugestellt ist. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt im nächsten Schritt der Erlass des Anordnungsbeschlusses, der dem Schuldner zugestellt wird. Zusammen mit dem Anordnungsbeschluss zur Zwangsversteigerung der Wohnung muss der Schuldner eine Rechtsbelehrung erhalten. Nach § 30 b ZVG kann der Schuldner bei einer anstehenden Zwangsversteigerung der Wohnung innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen einen Antrag auf einstweilige Einstellung dieses Verfahrens beantragen (siehe 30 a ZVG).

Eine Einstellung des Verfahrens zur Zwangsversteigerung einer Wohnung ist maximal für sechs Monate möglich. Diese Möglichkeit ist dann gegeben, wenn innerhalb dieses Zeitraums gute Aussichten auf Abwendung der Zwangsversteigerung der Wohnung bestehen. Wurde der Einstellungsantrag abgelehnt oder ist die Frist zur Antragstellung verstrichen, erhält der Gläubiger die Aufforderung zur Anweisung eines Auslagenvorschusses. Ist die Zahlung erfolgt, nimmt ein beauftragter Sachverständiger die Schätzung des Verkehrswerts zur Zwangsversteigerung der Wohnung vor. Liegt das Gutachten vor, sendet das Versteigerungsgericht Abschriften an die beteiligten Parteien (siehe § 9 ZVG) mit Fristsetzung und Aufforderung zur Stellungnahme. Nach Fristablauf erfolgt durch das Gericht eine Festsetzung des Verkehrswerts zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Dagegen kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses Einspruch eingelegt werden.

Versteigerungstermin zur Zwangsversteigerung einer Wohnung

Das Gericht legt nach Ablauf der Einspruchsfrist den Versteigerungstermin fest. Wenn Wohnungen in Zwangsversteigerungen veräußert werden, muss dies nach den Vorgaben in § 43 ZVG mindestens sechs Wochen vor dem jeweiligen Versteigerungstermin veröffentlicht werden. Viele Kaufinteressenten suchen bewusst nach einer Eigentumswohnung bei Zwangsversteigerungen und achten daher genau auf die Veröffentlichung von Versteigerungsterminen einer Wohnung bei Zwangsversteigerungen. 

Am Tag der Versteigerung erfolgt zunächst der Aufruf der Sache und anschließend stellt der Rechtspfleger fest, wer von den Beteiligten bei der Zwangsversteigerung anwesend ist. Er gibt wichtige Informationen bekannt, zu denen beispielsweise der festgesetzte Verkehrswert und den Antragssteller der Zwangsversteigerung (Gläubiger) zählen. Anschließend gibt das Gericht folgende Hinweise bekannt:

• die Wohnung ist in der Zwangsversteigerung
• das Gericht übernimmt keine Haftung (bei Änderungen außerhalb des Grundbuchs etc.)
• Beteiligte können bei beeinträchtigtem Recht Sicherheitsleistung verlangen
• der Käufer kann sich erst als Eigentümer eintragen lassen, wenn das Finanzamt bescheinigt hat, dass keine Bedenken gegen die Eintragung erhoben werden und diese Bescheinigung dem Gericht vorliegt

Anschließend gibt das Gericht das geringste Gebot bekannt und fordert zu Geboten auf. Wird bei der Zwangsversteigerung nicht geboten, erfolgt vorerst eine Einstellung des Verfahrens (siehe § 77 Abs. 1 ZVG). Es wird nur auf Antrag des Gläubigers fortgeführt. Trifft dieser Antrag nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten beim Gericht ein, wird das Verfahren zur Zwangsversteigerung der Wohnung aufgehoben.

Das sollten Sie noch wissen:\ Viele Kaufinteressenten suchen eine Eigentumswohnung bei Zwangsversteigerungen, um ein Objekt zu einem möglichst günstigen Kaufpreis zu finden. Es ist somit in vielen Fällen nicht damit zu rechnen, dass bei einer Zwangsversteigerung keine Gebote eingehen. 

Lässt sich eine Zwangsversteigerungen abwenden?

Um eine bevorstehende Zwangsversteigerung zu vermeiden bieten sich auch innovative Konzepte der Immobilienverrentung an. In der Immobilienverrentung unterscheidet man zwischen Modellen mit monatlicher Rentenzahlung (wie Leibrenten Modellen), aber auch Modellen mit Einmalzahlung, welche für den Fall der Abwendung einer Zwangsversteigerung besser geeignet sein sollten. Beispielsweise kann man beim Immobilien Teilverkauf einen Teil seiner Immobilie in eine Sofortauszahlung umwandeln, ohne dass Sie aus der Immobilie ausziehen oder auf den Haupteigentümerstatus verzichten müssen. Der große Vorteil gegenüber zusätzlichen Krediten (wie einer Umkehrhypothek) oder die Immobilie zu beleihen ist, dass Sie bei einem Teilverkauf keine neuen Schulden aufnehmen.

Fazit 

Die Zwangsversteigerung einer Wohnung ist ein komplexes Feld mit vielen Hürden. Kommt ein Immobilien Teilverkauf zur Rettung Ihrer Wohnung in Frage, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Wir beraten Sie gerne. 

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen