Sanierungsvermerk – Das sollte man beachten!

Wurde Ihr Wohnviertel zum Sanierungsgebiet erklärt, um das Areal zu modernisieren, an die aktuelle Bevölkerungsentwicklung anzupassen oder die Infrastruktur zu verbessern? Vielleicht hat die Gemeinde auch beschlossen, einen Sanierungsvermerk in das Grundbuch Ihrer Immobilie einzutragen. In diesem Artikel erfahren Sie, was in einem solchen Fall zu beachten ist und welche Vorteile mit einem Sanierungsvermerk verbunden sind.

Was ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?

Die Gemeinde kann einen Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs eintragen lassen, wenn das Areal, in dem das Grundstück liegt, zum Sanierungsgebiet erklärt wird. Als Sanierungsgebiete werden Bereiche bezeichnet, in denen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch bedeutet nicht, dass eine Immobilie im Sanierungsgebiet selbst renovierungsbedürftig ist. Ein solcher Vermerk trägt vielmehr dazu bei, ein Viertel, einen Straßenzug oder ein ganzes Wohngebiet umzugestalten, zu modernisieren und die Attraktivität des Gebietes zu erhöhen. Im Grundbuch erscheint in der Regel der Hinweis: „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt“. Dadurch wird sichergestellt, dass beispielsweise bei einem Verkauf des Grundstücks oder einem Umbau der Immobilie gewisse Genehmigungen eingeholt werden.

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten hat der Grundstückseigentümer in der Regel einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Anschließend kann der Eigentümer den Sanierungsvermerk kostenlos löschen lassen. Der Antrag auf Löschung des Sanierungsvermerks wird beim Grundbuchamt gestellt.

Wann wird ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen?

Möchte eine Stadt oder Gemeinde städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in einem bestimmten Areal durchführen, wird dieser Bereich per Beschluss als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Die Gemeinde weist daraufhin das Grundbuchamt mit der öffentlichen Bekanntgabe des Sanierungsverfahrens an. Anschließend wird in das Grundbuch der Grundstücke, die innerhalb des Sanierungsgebiets liegen, ein Sanierungsvermerk eingetragen. Einzelne Grundstücke können davon ausgenommen werden, wenn sie beispielsweise von den Sanierungsmaßnahmen nicht betroffen sind. Als Grundstückseigentümer erhalten Sie in der Regel keine Benachrichtigung darüber und sind an der Grundbucheintragung auch nicht beteiligt.

Welche Sanierungsarten gibt es?

In Deutschland unterscheidet man zwischen zwei Sanierungsarten, bei denen ein Sanierungsvermerk eingetragen werden kann.

Bei der sogenannten Substanzschwächensanierung erfüllt die vorhandene Bebauung nicht mehr die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der Bevölkerung.

Die Funktionsschwächensanierung hingegen wird durchgeführt, wenn der Bereich die Aufgaben nicht mehr erfüllt, die ihm aufgrund seiner Funktion und Lage zugedacht waren.

Konkret werden Sanierungsmaßnahmen mit Sanierungsvermerk unter anderem in folgenden Fällen beschlossen:

• Entwicklung der baulichen Struktur nach hygienischen, kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Erfordernissen
• Erfüllung von Standards hinsichtlich des Denkmal-, Klima- und Umweltschutzes
• Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur
• Anpassung der Arbeits- und Wohnverhältnisse an die Bevölkerungsentwicklung
• Erhalt und Entwicklung vorhandener Ortsteile

Bei einer Sanierung mit Sanierungsvermerk werden beispielsweise marode Bauten abgerissen, zu dichte Baublöcke entkernt sowie Straßen und Plätze je nach Bedarf um- oder ausgebaut.

Welche Vor- und Nachteile entstehen dem Eigentümer bei einem Sanierungsvermerk?

Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks, das sich in einem Bereich befindet, das als Sanierungsgebiet ausgewiesen wurde, können sowohl Vor- als auch Nachteile durch einen Sanierungsvermerk im Grundbuch auf Sie zukommen.

Vorteile eines Sanierungsvermerks

Steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, haben Sie die Möglichkeit, für die Sanierungsmaßnahmen öffentliche Fördergelder und Zuschüsse zu beantragen. Die Höhe der Förderung richtet sich nach den Kosten der Maßnahme und den zur Verfügung stehenden Mitteln.

Als Eigentümer können Sie bei einer Modernisierung Ihrer Immobilie unter Umständen großzügigere Abschreibungen vornehmen. Dies gilt auch für Aufwendungen zum Erhalt, zur Instandsetzung und zur funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet profitieren darüber hinaus von einer besseren Erschließung und vom Straßenausbau, für die sie in der Regel nicht bezahlen müssen.

Nachteile eines Sanierungsvermerks

Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch hat auch Nachteile. Ist im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen, kann die Stadt oder die Gemeinde die Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien unter gewissen Umständen zur Instandsetzung verpflichten. In welcher Höhe der Eigentümer die Kosten dafür zu tragen hat, wird nach Abschluss der Sanierung ermittelt. In diesem Fall berücksichtigt die Gemeinde, welche Erträge durch die Sanierungsmaßnahme insgesamt nachhaltig erzielt werden können.

Mit einem Sanierungsvermerk im Grundbuch können mehr Baumaßnahmen als üblich genehmigungspflichtig werden. Möchten Sie beispielsweise ein Gebäude abreißen, anderweitig nutzen oder umbauen, ist dafür oft erst die Genehmigung der Gemeinde erforderlich.

Grundstücke mit Sanierungsvermerk können außerdem während der Sanierungsmaßnahme oft nicht mit einer weiteren Grundschuld belastet werden, falls Sie einen Kredit benötigen.

Meist ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch für Immobilienbesitzer trotz Fördergelder mit Kosten verbunden. Für die städtebauliche Aufwertung des Sanierungsgebiets erhebt die Stadt oder die Gemeinde nach Abschluss der Maßnahme in der Regel einen Ausgleichsbetrag beim Eigentümer als Ausgleich zur Wertsteigerung seiner Immobilie.

Welche Bedeutung hat der Sanierungsvermerk beim Immobilienverkauf?

Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch sagt nicht automatisch etwas über den Zustand des Hauses an sich oder dessen Renovierungsbedürftigkeit aus. Ein Sanierungsvermerk stellt in der Regel keine Wertminderung für Ihre Immobilie dar, sondern hat in der Regel eher positive Auswirkungen auf die Wertentwicklung eines Gebietes. Schließlich bedeutet ein solches Verfahren, dass in naher Zukunft der Wohnkomfort gesteigert oder die Infrastruktur verbessert wird und andere Missstände beseitigt werden.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist in den meisten Fällen die Zustimmung der Gemeinde erforderlich, da sie oft ein Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet hat. Dieses Vorkaufsrecht darf die Gemeinde nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks angeben. Der Notar wird in diesem Fall den Sanierungsvermerk im Kaufvertrag aufführen, die Gemeinde über den Verkauf informieren und die entsprechenden Genehmigungen einholen.

Wie finanziere ich die Modernisierungsmaßnahmen und den Ausgleichsbetrag?

Sollten Sie eine Immobilie mit Sanierungsvermerk besitzen oder den Kauf eines solchen Grundstücks in Betracht ziehen, ist zu beachten, dass der Eigentümer nicht nur die Modernisierungsmaßnahmen, sondern nach Abschluss der Sanierung auch einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde für die Wertsteigerung des Bodenwertes zu entrichten hat. Diese Zusatzkosten sind vor dem Abschluss der Sanierung häufig schwer einzuschätzen und können so manchen überraschen.

Trotz Fördergelder und Zuschüssen müssen Immobilienbesitzer den Ausgleichsbetrag meist zumindest teilweise aus eigener Tasche finanzieren. Anstelle eines Kredites oder dem Gesamtverkauf der Immobilie, kann der Immobilienteilverkaufs eine flexible und sichere Finanzierungsmöglichkeit darstellen. Bei diesem Modell der Immobilienverrentung wird keine Grundschuld, sondern ein Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eingetragen. Sie bleiben Mehrheitseigentümer, partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung Ihres Objekts und können im frisch modernisierten Umfeld wohnen bleiben. Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50% Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und erhalten im Gegenzug vom Finanzierungspartner eine Sofortauszahlung. Da die Sofortauszahlung in der Regel nicht zweckgebunden ist, können Sie neben der Ausgleichszahlung zur Löschung des Sanierungsvermerks auch weitere Umbaumaßnahmen an Ihrer Immobilie durchführen, wie den Einbau eines altersgerechten Bads oder einer Solaranlage. Außerdem bietet es sich an, im Zuge der Sanierungsarbeiten beispielsweise die Heizungsanlage zu erneuern, eine Fußbodenheizung nachzurüsten oder andere Maßnahmen zu ergreifen, die für mehr Wohnkomfort sorgen.

Möchten Sie eine energetische Sanierung durchführen oder Ihr Haus barrierefrei umbauen, erhalten Sie unter Umständen weitere Fördermittel vom Bund, von der Stadt oder der Gemeinde zur Finanzierung der Maßnahme. Selbst einige Krankenkassen unterstützen Vorhaben zur barrierefreien Gestaltung des Wohnraums finanziell. Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch kann daher auch als Anlass gesehen werden, Ihr Haus nicht nur zu modernisieren und zu sanieren, sondern es gleichzeitig an die Bedürfnisse im Alter anzupassen.

Fazit: Langfristige Steigerung der Wohnqualität durch ein Sanierungsverfahren 

Der Sanierungsvermerk wird ins Grundbuch eingetragen, wenn die Stadt oder die Gemeinde beschließt, Sanierungsmaßnahmen in einem bestimmten Areal zur Verbesserung des Wohnkomforts oder der Infrastruktur durchzuführen. Dies ist für den Eigentümer sowohl mit Vor- als auch Nachteilen verbunden. Neben den Kosten für die erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hat der Eigentümer nach Abschluss der Sanierung oft auch einen Ausgleichsbetrag an die Stadt oder die Gemeinde zu leisten. Die Eintragung eines Sanierungsvermerks kann gleichzeitig auch als Anlass gesehen werden, die eigene Immobilie gleichzeitig altersgerecht umzubauen. Hierfür lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten im Blick zu haben und zu vergleichen.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.