Nießbrauch

Durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts erhalten Immobilienverkäufer auch nach dem Eigentümerwechsel umfassende Nutzungs- und Verwertungsrechte an ihrer früheren Immobilie. Eine Nießbrauchsvereinbarung kann entweder lebenslang oder zeitlich befristet abgeschlossen werden. Sie wird notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Die Art des Eigentums spielt dafür keine Rolle. Ein Nießbrauch kann sich beispielsweise auf Unternehmen, Wertpapiere, Kapitalbeteiligungen oder Immobilien beziehen. Er kann gegen eine Zahlung gewährt werden oder aus einer Schenkung resultieren, sodass für die Nutzung des jeweiligen Gegenstandes kein Entgelt fällig wird.

In der Praxis ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie der häufigste Fall von Nießbrauch. Er muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Hierdurch bleibt ein Nießbrauch auch nach einem Immobilienverkauf bestehen. Bei einer Zwangsversteigerung wird er ebenfalls berücksichtigt.

Im Regelfall erlischt eine Nießbrauchsvereinbarung erst mit dem Tod des Begünstigten. Abweichend davon ist auch eine vertraglich vereinbarte Befristung oder – auf Wunsch beider Parteien oder durch einseitige Aufgabe durch den Nießbraucher – eine vorzeitige Beendigung des Nießbrauchs möglich. Ebenso kann in einen Nießbrauchsvertrag eine Beschränkung oder Bedingung aufgenommen werden, an die das Nießbrauchrecht geknüpft ist. Eine solche Klausel kann sich beispielsweise auf die Aufhebung des Nießbrauchrechts beziehen, wenn der überlebende Ehepartner wieder heiratet. In einem solchen Fall wird in den Vertrag über den Nießbrauch meist eine Rückübertragungsverpflichtung aufgenommen.

Wenn der Nießbrauch an einer Immobilie durch den Tod des Nießbrauchers oder aus einem anderen Grund erlischt, muss eine Löschung aus dem Grundbuch vorgenommen werden. Hierdurch gehen alle Rechte an der Immobilie wieder ohne Einschränkungen auf den Eigentümer über.

Nießbrauch einfach erklärt

Aufgrund des Eigentums an einer Sache kann der Eigentümer im Wesentlichen drei Rechte geltend machen: Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung. Durch einen Nießbrauchsvertrag werden die Rechte zur Nutzung und Fruchtziehung an die so begünstigte Person übertragen. Durch die Bestellung eines Nießbrauchs erhält der Nießbraucher somit das Recht, eine Sache umfassend zu nutzen. Beispielsweise kann er eine Immobilie, für die er als Nießbraucher auftritt, selbst bewohnen oder vermieten und von den Mieten profitieren. Nießbrauch begründet somit auch das Recht zur wirtschaftlichen Verwertung der auf dieser Grundlage überlassenen Sache. Das Recht, die Immobilie zu vererben oder zu verkaufen, besitzt dagegen nur der Eigentümer, der darüber in diesen Dimensionen frei verfügen kann. Ein Nießbrauch kann grundsätzlich nicht verpfändet werden.

Unabhängig von der Nießbrauch-Form ist der Eigentümer der damit belasteten Immobilie diejenige Person, die sie auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrages erworben hat und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. 

In der Regel eignen sich mit einem Nießbrauch belastete Grundstücke nicht zur Beleihung, da auch ein neuer Eigentümer an den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch gebunden ist und die Immobilie daher nicht selbst nutzen kann.

Nießbrauch im BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält alle rechtlichen Vorschriften für den Nießbrauch. Anders als eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder eine Grunddienstbarkeit schließt er nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des damit belasteten Gegenstandes ein. Relevant für die rechtliche Regelung des Nießbrauchs sind die Paragraphen 91, 1030, 1059, 1061 und 1062 des BGB.

Welche Formen des Nießbrauchs gibt es?

Für die Belastung einer Immobilie mit einem Nießbrauch können unterschiedliche Varianten vereinbart werden:

• Ein Zuwendungsnießbrauch bezieht sich auf vermietete Immobilien, die hierdurch nicht den Eigentümer wechseln. Ein Nießbrauch-Beispiel: Der Eigentümer räumt seinen Kindern oder Enkeln befristet oder unbefristet einen solchen Nießbrauch ein, die dann die Mieten erhalten und für sich verwenden, allerdings auch versteuern müssen. Für den Eigentümer der Immobilie resultiert daraus im Gegenzug eine steuerliche Entlastung.
• Bei einem Quotennießbrauch wird dem Nießbraucher eine bestimmte Quote an den Einnahmen einer Immobilie überschrieben. Anders als bei einem vollständigen Zuwendungsnießbrauch behält sich der Eigentümer dabei einen Teil der Immobilieneinnahmen zur eigenen Verwendung vor. 
• Ein Bruchteilsnießbrauch kommt oft zum Einsatz, wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat. Der Nießbrauch gilt in diesem Fall nur für einen Bruchteil der Immobilie. Als ein Beispiel: Ein Vater hält neben anderen Personen Anteile an einem Mehrfamilienhaus. Seine Tochter bewohnt eine Mietwohnung in seinem Eigentumsanteil. Um sie abzusichern, räumt er ihr für diese Wohnung – einen Bruchteil des gesamten Hauses – einen Nießbrauch ein. Die Tochter gewinnt hierdurch nicht nur das Recht zur Nutzung dieser Wohnung, sondern auch zu ihrer Vermietung und gegebenenfalls zu einer gewerblichen Nutzung.
• Ein Vorbehaltsnießbrauch oder Nießbrauchsvorbehalt wird nach einem Immobilienverkauf bestellt. Der bisherige Eigentümer möchte sein Haus oder seine Eigentumswohnung auch nach dem Verkauf bewohnen, was durch einen Nießbrauch geregelt wird. Diese Form des Nießbrauchs wird oft genutzt, um eine vorgezogene Erbfolge zu realisieren.
• Ein nachrangiger Nießbrauch funktioniert wie ein Vorbehaltsnießbrauch. Zusätzlich wird jedoch festgelegt, dass der Nießbrauch auf eine dritte Person übertragen wird, falls der Nießbraucher verstirbt. Ein nachrangiger Nießbrauch wird häufig angewendet, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie durch Schenkung den Besitzer wechseln soll und der Schenkende dabei neben den neuen Eigentümern auch die Interessen anderer Angehöriger berücksichtigen will.

Was passiert, wenn der Eigentümer einer Immobilie vor dem Nießbraucher stirbt?

Falls vertraglich kein zeitlich befristeter Nießbrauch vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wurde, endet der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchnehmers. Anders gestaltet sich die Situation, wenn der Immobilieneigentümer vor dem Nießbraucher stirbt: Ein lebenslanger Nießbrauch wirkt auch nach dem Tod des Eigentümers weiter. Dessen Erben sind verpflichtet, die Nießbrauchsvereinbarung zu übernehmen. Der Nießbraucher ist in diesem Rahmen durch die juristischen Grundlagen eines lebenslangen Nießbrauchs sowie durch den Grundbucheintrag abgesichert.

Was ist das Wohnrecht im Vergleich zu einem Nießbrauch?

Als Alternative zu einem Nießbrauch wird dem früheren Eigentümer nach einem Immobilienverkauf ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Eltern können hierdurch ebenfalls eine Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weiterreichen und die Immobilie trotzdem weiterhin bewohnen. Ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren häufig auch Eigentümer, die ihren Immobilienbesitz durch eine Leibrente auf Immobilienbasis kapitalisieren.

Im Vergleich zu einem Nießbrauch besitzen Inhaber eines Wohnrechts jedoch geringere Rechte – diese beziehen sich im Wesentlichen nur auf das Wohnen. An den Vorteilen einer Immobilie wie der Wertsteigerung haben sie keinen Anteil. Beispielsweise können sie ein Haus, für das sie ein Wohnrecht besitzen, auch nicht vermieten. Der Eigentümer der Immobilie muss in der Regel die Kosten für größere Reparaturen und Sanierungsarbeiten tragen – über den Umfang und die Gestaltung solcher Maßnahmen entscheidet er eigenständig.

Ein Wohnrecht wird ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Abhängig von der Vertragsgestaltung bleibt es auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie bestehen. Ein Wohnrecht kann für einen Teil oder die gesamte Immobilie gelten. Es kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden.

Wann lohnt sich Nießbrauch? 

Ein Nießbrauch lohnt sich vor allem dann, wenn innerhalb einer Familie eine vorzeitige Übertragung des Erbes im Rahmen einer Schenkung erfolgen soll. Kinder oder Enkel werden hierdurch unmittelbar zu Eigentümern der Immobilie – die Ansprüche der Schenkenden werden durch den Nießbrauch abgesichert. Hiermit kann ein relevanter Steuerspareffekt verbunden sein.

 Als ein steuerrelevantes Nießbrauch-Beispiel: Ein Großvater möchte seinem Enkel eine Immobilie im Wert von 700.000 Euro schenken. Der Steuerfreibetrag des Enkels bei einer Schenkung beläuft sich jedoch nur auf 400.000 Euro, sodass ohne Nießbrauch 300.000 Euro zu versteuern wären. Da der Nießbrauchvorbehalt in Höhe von 350.000 Euro vom Wert des Hauses abgezogen wird, verbleibt jedoch nur ein Restwert von 350.000 Euro. Auf diese Summe fällt keine Schenkungssteuer an, da sie die Freibetragsgrenze unterschreitet.

Ebenso ist es durch eine Schenkung mit Nießbrauchvereinbarung möglich, den Pflichtteil unliebsamer Erben auf ein Minimum zu reduzieren oder den Pflichtteilsanspruch völlig auszuschalten. Durch die Schenkung verringert sich der Nachlass, sodass ein solcher Erbe nur noch einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch hat, der zudem entfällt, wenn der Zeitraum zwischen der Schenkung und dem Erbfall länger als zehn Jahre ist.

Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam, individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.

Worauf müssen Eigentümer einer Immobilie mit Nießbrauch achten?

 Wichtig ist auch innerhalb der Familie, dass die Konditionen eines Nießbrauchs im Nießbrauchsvertrag eindeutig festgehalten werden, um Unklarheiten und Streitigkeiten vorzubeugen. Der Vertrag sollte mindestens Vereinbarungen zu den folgenden Punkten enthalten:

• Daten des Eigentümers/Nießbrauchgebers und des Nießbrauchnehmers
• Genaue Beschreibung der Immobilie, für die der Nießbrauch abgeschlossen wird
• Genaue Beschreibung der eingeräumten Nutzungsrechte
• Festlegungen zu den Rechten und Pflichten beider Parteien

In die Vereinbarung zu den Rechten und Pflichten des Nießbrauchgebers und des Nießbrauchnehmers sollte auch eine Klausel zum Umgang mit anfallenden Kosten für die Immobilie aufgenommen werden. Die Paragraphen 1041 und 1047 des BGB sehen eine Kostenteilung zwischen beiden Seiten vor. Im Regelfall trägt der Nießbrauchnehmer die Kosten für Verschleißreparaturen wie Dachreparaturen, Ausbesserungen des Verputzers und Anstriche, für Grundsteuern und Hypothekenzinsen sowie für Versicherungen. In die Zuständigkeit des Eigentümers fallen dagegen die Kosten für größere Sanierungen und Modernisierungen sowie die Zahlung von Anlieger- und Erschließungsbeiträgen. Selbstverständlich können zur Aufteilung der Kosten von den beiden Parteien auch davon abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Ein Nießbrauch ist erst rechtsgültig, wenn er durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen wurde.

Wie berechnet man den Nießbrauch?

Der Wert eines Nießbrauchs hängt von unterschiedlichen Faktoren ab – von Bedeutung sind hier zum einen die Einnahmen oder Einsparungen, die damit verbunden sind und zum anderen Alter und Geschlecht des Nießbrauchnehmers. Die Berechnung des Nießbrauchswertes wird in drei Schritten vorgenommen:

1. Berechnung des Jahreswertes der Immobilie

   Die Grundlage für die Ermittlung des Jahreswertes einer Immobilie bildet deren – reale oder mögliche – Jahresmiete. Eine Immobilie, die für 1.000 Euro monatlich vermietet werden kann, hat einen Jahreswert von 12.000 Euro. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Jahresmiete den Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6 nicht übersteigen darf. Daher wird der Jahreswert dieser Immobilie nicht bei 12.000 Euro, sondern bei 10.752 Euro angesetzt, wofür ein mathematisches Korrekturverfahren angewendet wird. 

2. Ermittlung des Vervielfältigers

   Um den Kapitalwert des Nießbrauchs zu ermitteln, muss ein Vervielfältiger herangezogen werden. Die Werte hierfür sind vorgegeben – bei einem befristeten Nießbrauch hängen sie von der Laufzeit des Nießbrauchrechtes und bei einem lebenslangen Nießbrauch von der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchnehmers – unterschieden nach Männern und Frauen – ab. Für ihre Berechnung werden Daten aus der Versicherungswirtschaft herangezogen. Die Vervielfältiger beschreiben jeweils die Wertminderung der Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs. Sie können aus sogenannten Wertminderungstabellen entnommen werden. 

3. Berechnung des Kapitalwerts eines Nießbrauchs

   Der Kapitalwert eines Nießbrauchs wird durch Multiplikation des Jahreswertes der Immobilie mit dem zutreffenden Vervielfältiger ermittelt. Als ein Beispiel: Ein Nießbraucher ist männlich, 60 Jahre alt und hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart. Die Berechnung Nießbrauch wird folgendermaßen vorgenommen:

Der Kapitalwert des Nießbrauchs der Beispielimmobilie liegt somit bei dieser Summe. Sie kann von der Steuerforderung bei einer Schenkung abgezogen werden. Ebenso beschreibt sie den Wertanteil des Nießbrauchs, wenn dieser vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen werden soll.

Was sollte man noch über Nießbrauch wissen?

Die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts ist eine gängige Praxis bei einem Teilverkauf von Immobilien. Sie kapitalisieren damit bis zu 50 Prozent des Marktwertes Ihrer Immobilie, um Ihren finanziellen Spielraum zu erweitern. Wichtig ist, dass Sie bei einem Teilverkauf und der Vereinbarung eines Nießbrauchs mit einem Anbieter kooperieren, der Ihnen dafür transparente und faire Konditionen bietet.

Fazit: Mit dem Nießbrauch wird das Eigenheim zur Geldquelle

Durch einen Nießbrauch wird der bisherige Eigentümer einer Immobilie auch nach einem Verkauf oder einer Schenkung innerhalb der Familie umfassend abgesichert. Anders als bei einem Wohnrecht kann er die Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern erhält ein umfassendes Nutzungsrecht dafür, das auch das Recht einschließt, die Immobilie zu vermieten und von den Mieteinnahmen zu profitieren. Eine Nießbrauchsvereinbarung wird notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Sie bleibt auch nach dem Weiterverkauf der Immobilie oder nach dem Tod des Eigentümers wirksam. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvereinbarung innerhalb der Familie kommen relevante Steuervorteile zum Tragen, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom steuerpflichtigen Wert der Immobilie abgezogen wird.

*Da dieser Artikel nicht die Einholung von Rechtsrat ersetzt ist es unbedingt ratsam, individuelle Szenarien mit dem Steuerberater zu besprechen.