Baumängel - Tipps, Fristen und Vorbeugung

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Der Traum vom Eigenheim wird oft vom Wunsch begleitet, sich das ideale Wohnumfeld zu schaffen. Der Grundriss des Hauses wird den individuellen Bedürfnissen angepasst und die Innenausstattung nach persönlichen Vorlieben gestaltet. Bei der Umsetzung werden Experten hinzugezogen, die den Bauherren mit Rat und Tat zur Seite stehen. Umso enttäuschender ist es, wenn Baumängel auftreten. Unsere Tipps helfen Ihnen, Baumängel vorzubeugen, rechtzeitig zu erkennen und entsprechend darauf zu reagieren.

Inhaltsverzeichnis

Was sind Baumängel?

Die Definition Baumangel beinhaltet in erster Linie den Umstand, dass der aktuelle Zustand des Bauwerks nicht mit dem Zustand übereinstimmt, wie er ursprünglich vereinbart war. Häufig stellt sich jedoch die Frage: „Was ist ein Baumangel genau und liegt hier ein Baumangel vor?“. Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) klärt dies in § 633. Demnach ist das Bauwerk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Das Bauwerk sollte eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Bauwerken gleicher Art üblich ist und die der Bauherr erwarten kann. Sollte der Unternehmer ein anderes als das bestellte Bauwerk herstellen, liegt ein Baumangel vor.

Als Baumängel gelten auch sogenannte Schönheitsfehler, die zwar nicht die Funktion, aber den Wert des Bauwerks beeinflussen. Typische Baumängel wie undichte Fenster und Lüftungsanlagen oder eine falsch eingesetzte Dachbodentreppe führen zu Schimmelbildung im Haus und sollten daher umgehend korrigiert werden. Achten Sie außerdem auf folgende typische Baumängel:

• Risse im Putz oder Mauerwerk
• Risse im Estrich
• Risse in der Fassade
• Eindringende Feuchtigkeit im Keller

Was tun bei Baumängeln?

Stellen Sie Baumängel nach dem Hauskauf oder beim Hausbau fest, sollten Sie umgehend reagieren. Baumängel an einer Eigentumswohnung sind ebenfalls nicht zu vernachlässigen. Manche Mängel werden erst nach einiger Zeit sichtbar, daher ist es entscheidend, direkt nach dem Auftreten von Schäden die entsprechenden Schritte in die Wege zu leiten.

Die Haftung für Baumängel ist klar geregelt. In der Regel ist der ausführende Bauunternehmer für die am Bau entstandenen Mängel haftbar. Wenn Fehler auftreten, ist er dazu verpflichtet, sie wieder zu beseitigen. Darüber hinaus kann auch – wenn ein Gebäude gekauft wurde – der Vorbesitzer für die Mängel in Haftung genommen werden.Um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, wenden Sie sich direkt an den Verkäufer oder den Hersteller des Bauwerks. Bereiten Sie sich auf das Gespräch sorgfältig vor, indem Sie die Mängel mithilfe der Beschaffenheitsvereinbarung protokollieren, wie es das BGB vorsieht. In dieser Vereinbarung werden sämtliche Leistungen, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien vor dem Baubeginn schriftlich festgehalten. Auf diese Weise stellen Sie fest, ob die Vereinbarung eingehalten wurde und das Bauwerk dem geplanten Zustand entspricht.

Liegt Ihnen keine Beschaffenheitsvereinbarung vor, muss anhand anderer objektiver Kriterien beurteilt werden, ob Baumängel vorliegen. Das Unternehmen hat sich bei der Ausführung der Bauarbeiten an die anerkannten Regeln der Technik zu halten. Außerdem sind die Herstellerrichtlinien einzuhalten, die für das Bauwerk sicherheitsrelevant sind. Ist dies nicht der Fall, kann der Eigentümer ebenfalls Baumängel geltend machen.

Stellen Sie fest, dass an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung nachweislich Baumängel bestehen, haftet in der Regel das Bauunternehmen oder der Verkäufer der Immobilie. In diesem Fall können Sie folgende Gewährleistungsansprüche geltend machen:

• Anspruch auf Nacherfüllung (Nachbesserung der mangelhaften Bauarbeiten)
• Gegebenenfalls Berechnung von Mehrkosten, die durch Dritte bei der Nachbesserung entstehen, falls das Bauunternehmen die Fristen nicht einhält
• Rücktritt vom Vertrag
• Einbehalt von Beträgen, die laut Rechnung an das Bauunternehmen zu zahlen sind
• Schadensersatz

Wenn Sie Gewährleistungsansprüche und Baumängel geltend machen, achten Sie jedoch auf die Einhaltung der gesetzlichen Verjährungsfristen.

Wann verjähren Baumängel?

Für Baumängel an einem Gebäude gilt in der Regel eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, die mit der Bauabnahme beginnt. Handelt es sich um arglistig verschwiegene Baumängel, beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel bekannt wurde. In besonders schweren Fällen kann die Verjährungsfrist auch auf zehn Jahre ab Bauabnahme verlängert werden.

Generell gilt die Gewährleistungsfrist, die vertraglich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Eine Ausnahme bilden dabei versteckte Mängel. Die Gewährleistungsfrist bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann durch eine vertragliche Vereinbarung nicht verkürzt werden. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Fristen.

Sollten Baumängel nach dem Kauf des Hauses oder der Eigentumswohnung auftreten, sollten Sie also nicht zögern, dies dem Verkäufer mitzuteilen. Die Baumängel-Verjährung kann jedoch auch gehemmt, also ausgesetzt werden. Sobald Sie mit dem Verkäufer oder dem Bauunternehmen in Verhandlungen über Gewährleistungsansprüche treten, pausiert die Verjährungsfrist. Sie läuft erst weiter, wenn eine der Parteien nicht weiter darüber verhandeln möchte.

Die Baumängel-Verjährung kann unter Umständen auch zurückgesetzt werden und von Neuem beginnen, wenn Ihnen der Vertragspartner schriftlich mitteilt, dass er für den Baumangel verantwortlich ist. Auch wenn Sie eine Zwangsvollstreckung gegen die andere Partei einleiten, beginnt die Verjährungsfrist erneut. In diesem Fall beträgt sie fünf Jahre.

Baumängel als Anstoß für längst fällige Renovierungsarbeiten

Baumängel können einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben, deswegen sollten diese schnellstmöglich behoben werden. Die Behebung eines Baumangels muss allerdings nicht immer etwas Schlechtes sein, sondern kann auch als Anstoß dienen. Im Zuge dieser Reparaturen bietet es sich oftmals an, andere längst fällige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten anzuschließen. Die Beseitigung von einem Riss in der Fassade kann so beispielsweise gut mit der Fassadengestaltung oder einem neuen Anstrich der Hausfassade kombiniert werden, die man sich ohnehin lange gewünscht und geplant hatte. Solche größeren Maßnahmen können allerdings schnell mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden sein. Oft wird für solche umfassenden Instandhaltungsmaßnahmen ein Modernisierungskredit in Anspruch genommen. Eine andere Finanzierungsmöglichkeit ist der Immobilienteilverkauf, eine Unterform der Immobilienverrentung. Dabei handelt es sich um eine intelligente Alternative zu klassischen Verrentungsmodellen wie der Leibrente Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50% ihrer Immobilie an einen Immobilienpartner Ihrer Wahl. Im Gegenzug erhalten Sie eine Sofortauszahlung für die Instandsetzung und ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht.

Wie vermeide ich Baumängel?

Am besten ist es, wenn Baumängel gar nicht erst entstehen. Um Baumängel zu vermeiden, sollten Sie den Baufortschritt eng begleiten und die ausgeführten Arbeiten mit der Beschaffenheitsvereinbarung abgleichen. Stellen Sie fest, dass etwas nicht vereinbarungsgemäß ausgeführt wurde, kontaktieren Sie umgehend den Bauleiter. Sollten Sie sich unsicher sein, kann auch ein Experte hinzugezogen werden. Eine Baumängel-Fristsetzung zur Behebung möglicher Schäden kann helfen, weitere Unkosten zu vermeiden. Wird der Hausbau ohne Behebung des Mangels fortgesetzt, kann die Reparatur im Nachhinein oft schwierig und kostenintensiv sein. Begleichen Sie Abschlagszahlungen erst, wenn der entsprechende Baufortschritt erreicht wurde.

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung empfiehlt sich die Begutachtung durch einen Sachverständigen vor Schließung des Kaufvertrags. Mit einem fachkundigen Blick erkennt er meist auf Anhieb Schwachstellen am Gebäude.

Wie erkenne ich Baumängel?

Baumängel sind nicht in jedem Fall offensichtlich. Versteckte Baumängel nach dem Hauskauf sind oft schwer nachweisbar. Ein Gutachter für Baumängel kann dazu beitragen, vor dem Kauf Auffälligkeiten wie Risse am Mauerwerk oder Ursachen für eine Schimmelbildung zu klären. Ein verdeckter Baumangel liegt beispielsweise vor, wenn der Dachboden vor der Versiegelung nicht ausreichend gelüftet wurde und sich später Schimmel bildet. Risse im Holz können charmant wirken, sollten aber nicht im tragenden Gebälk auftreten. Der Gutachter für Baumängel wird erkennen, ob das Holz beim Einbau eventuell noch zu feucht war. Eine weitere Ursache für einen verdeckten Baumangel können Baumaterialien sein, die nicht zueinander passen und später Risse an den Wänden verursachen.

So reagieren Sie im Streitfall bei Baumängeln

In manchen Fällen sind sich Eigentümer und Bauunternehmen uneinig darüber, ob ein Baumangel vorliegt. Eine sorgfältige Dokumentation der ausgeführten Arbeiten kann die meisten Streitigkeiten klären. Sollte jedoch ein Mangel vorliegen, sollten Sie ihn innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen. Die Gewährleistung für Baumängel sieht vor, dass der Bauträger den entstandenen Schaden innerhalb einer bestimmten Frist beheben muss. In besonders schwerwiegenden Fällen kann für Baumängel auch Schadensersatz gefordert werden.

Fazit: Bei Mängeln unverzüglich handeln

Baumängel können sowohl beim Hausbau als auch beim Kauf einer Immobilie auftreten. Versteckte Mängel werden oft erst nach Jahren sichtbar. Der Eigentümer kann sich zur Behebung des Mangels innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist an den Verkäufer der Immobilie oder das Bauunternehmen wenden. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, ist auf eine sorgfältige Dokumentation des Baufortschritts mithilfe einer Beschaffenheitsvereinbarung zu achten. Um den Wert der Immobilie zu erhalten, sollten Baumängel unverzüglich behoben werden, da die Instandsetzung im Nachhinein mit hohen Kosten verbunden sein kann. 

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.