Rückmietverkauf - Was gibt es zu beachten?

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Sie wohnen bereits seit vielen Jahren in Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung und schätzen Ihr gewohntes Umfeld. Sie möchten darin wohnen bleiben, benötigen jedoch einen größeren Geldbetrag, um sich einen Traum zu erfüllen? In diesem Fall kann der Rückmietverkauf eine Lösung sein. Was das ist, welche sinnvollen Alternativen es gibt und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Rückmietverkauf?

Das Modell Rückmietverkauf existiert bereits seit vielen Jahren. In der Vergangenheit wurde es jedoch vorrangig von Gewerbetreibenden zur Beschaffung von Liquidität eingesetzt. Seit einiger Zeit nutzen auch Privatleute dieses Modell, um sich beispielsweise im Alter einen lang gehegten Traum zu erfüllen oder eine Zusatzrente zu sichern.

Beim Rückmietverkauf wird die Immobilie an einen Investor verkauft, der sie anschließend an den Verkäufer vermietet. Neben einem Mietvertrag wird beim Notar ein Wohnrecht für den ehemaligen Eigentümer vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Er erhält den Kaufpreis und kann gegen eine Mietzahlung im gewohnten Umfeld wohnen bleiben. Wie bei jedem Immobiliengeschäft gibt es jedoch auch bei diesem Projekt einige Punkte zu beachten, um mögliche Enttäuschungen zu vermeiden.

Worauf sollte ich bei einem Rückmietverkauf achten?

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie und sind somit nicht mehr Eigentümer. Damit Sie weiterhin in der Wohnung oder im Haus wohnen bleiben können, vereinbart der Käufer mit Ihnen neben dem Wohnrecht einen Mietvertrag. Achten Sie unbedingt darauf, dass im Mietvertrag eine Kündigung seitens des Vermieters ausgeschlossen wird. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass er den Mietvertrag beispielsweise nicht wegen Eigenbedarf kündigen kann.

Da Sie die Immobilie weiterhin nutzen, haben Sie in der Regel eine ortsübliche Miete zu zahlen. Mit dem Mietvertrag kann festgelegt werden, in welchen Intervallen und in welcher Höhe sie an die Marktpreise angepasst werden soll. Selbst wenn Sie über ein Wohnrecht verfügen und die ordentliche Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen ist, kann der Vertrag aufgelöst werden, falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Achten Sie daher darauf, dass die vereinbarte Miete und künftige Preissteigerungen in Ihr Budget passen.

Des Weiteren sollte im Mietvertrag vereinbart werden, wer für Renovierungen und Reparaturarbeiten aufkommt. Kleinere Reparaturen werden in der Regel vom Mieter übernommen, während Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der Vermieter als neuer Eigentümer übernimmt. Legen Sie außerdem fest, in welchem Zustand die Immobilie übergeben werden soll, falls Sie eines Tages doch ausziehen sollten.

Vereinbaren Sie außerdem, welche Regelung in Kraft tritt, falls die Immobilie verkauft wird. Lassen Sie sich beispielsweise ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen, können Sie das Haus oder die Wohnung unter Umständen zurückkaufen.

Lassen Sie die Immobilie vorab von einem unabhängigen Gutachter schätzen, damit Sie einen fairen Preis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus beim Rückmietverkauf erhalten.

Vor- und Nachteile eines Rückmietverkaufs

Der Rückmietverkauf bietet Ihnen gewisse Vor- und Nachteile, die Sie vor Abschluss eines Vertrages sorgfältig prüfen sollten. Verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen Investor und mieten Sie sie anschließend zurück, ergeben sich in der Regel folgende Vorteile:

• Sie erhalten den vollen Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ausgezahlt
• Sie können frei über den erhaltenen Betrag verfügen
• Sie bleiben in Ihrem gewohnten Umfeld wohnen
• Sie brauchen sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen
• Sie sind flexibel und können nach Kündigung des Mietvertrags einfach ausziehen

Ein Rückmietverkauf beinhaltet jedoch auch Nachteile, die nicht zu vernachlässigen sind. Beachten Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie daher Folgendes:

• Der Käufer könnte sich entschließen, die Immobilie umfassend zu sanieren und daraufhin eine höhere Miete verlangen.
• Sie haben in der Regel keinen Einfluss darauf, welche Bereiche des Hauses oder der Wohnung zu welchem Zeitpunkt modernisiert werden.
• Möchten Sie Veränderungen am Gebäude vornehmen, müssen Sie dies vorab mit dem neuen Eigentümer klären.
• Sie können die Immobilie nur mit Zustimmung des Käufers vermieten, falls beispielsweise ein Umzug in ein Pflegeheim ansteht. 

Geeignete Immobilien für einen Rückmietverkauf

Mit dem Rückmietverkauf von Immobilien haben Sie die Möglichkeit, sich eine Zusatzrente zu sichern, Verbindlichkeiten zu tilgen oder einen lang gehegten Traum zu erfüllen. Nicht jede Immobilie eignet sich jedoch für diese Art des Verkaufs. Der Rückmietverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses bietet sich an, wenn die Immobilie für Investoren interessant ist.

In erster Linie ist es wichtig, einen zuverlässigen Investor zu finden, der bereit ist, Ihnen die Immobilie langfristig zu vermieten. Um sicherzugehen, dass er Ihnen den Marktpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zahlt, sollten Sie vorher ein Verkehrswertgutachten anfertigen lassen. Es kann auch eine Ertragswertberechnung beinhalten, die dem Käufer bei der Einschätzung hilft, welche Miete er in Zukunft verlangen kann. Ein Rückmietverkauf von Immobilien ist in der Regel für Investoren interessant, wenn sich das Objekt in Ballungszentren von Großstädten oder in einer Toplage befindet, da sich diese einfacher vermieten lassen.

Ein weiterer Punkt, auf den Investoren achten sollten, sind die im Grundbuch eingetragenen Lasten. Grundschulden oder Hypotheken werden in der Regel mit Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsumschreibung gelöscht. Sollten jedoch wertmindernde Lasten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sein, kann dies den Rückmietverkauf erschweren. Sorgen Sie daher, wenn möglich dafür, dass diese Lasten gelöscht werden.

Ablauf des Rückmietverkaufs

Sollten Sie sich für den Rückmietverkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses entscheiden, gehen Sie wie folgt vor:

1. Starke alternative Möglichkeiten wie den Teilverkauf prüfen
2. Falls kein Teilverkauf in Frage kommt: Verkehrswertgutachten erstellen
3. Käufer finden, der bereit ist, Ihnen die Immobilie langfristig zu vermieten
4. Konditionen vereinbaren: Miete, gegebenenfalls künftige Mietpreissteigerungen, Zuständigkeiten bei Renovierungsarbeiten, Kündigungsrechte, Wohnrecht, Regelung beim Verkauf der Immobilie usw.
5. Notartermin vereinbaren

Solange Sie die vereinbarte Miete zahlen und den Vertrag nicht kündigen, können Sie in Ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben. Wenn Sie ausziehen, erlischt im Normalfall Ihr Wohnrecht. 

Prüfen Sie unbedingt vorab, ob nicht eventuell eine Teilsumme (bis zu 50% des Immobilienwertes) als Auszahlung ausreicht, da ein Immobilienteilverkauf etliche Vorteile gegenüber eines Gesamtverkaufs mit Rückmietung bietet. Unter anderem ist beim Teilverkauf ein Nießbrauchsrecht üblich, welches Ihnen im Gegensatz zu einem bloßen Wohnrecht viele Freiheiten lässt. 

Berechnung des Kaufpreises beim Rückmietverkauf

Die Berechnung des Kaufpreises für einen Rückmietverkauf basiert in der Regel auf dem Verkehrswertgutachten. Da Sie ein Wohnrecht erhalten, könnte ein Abschlag auf den Verkehrswert vorgenommen werden. Sollten Sie mit dem Käufer weitere Vereinbarungen treffen, beispielsweise ein Vorkaufsrecht, eine mögliche Untervermietung oder Umbaumaßnahmen, könnte dies ebenfalls dazu führen, dass ein geringerer Kaufpreis gezahlt wird.

Alternativen zum Rückmietverkauf

Auch beim Rückmietkauf lohnt sich der Blick auf mögliche Alternativen. Die Umkehrhypothek beispielsweise beruht auf einem mit einer Grundschuld gesicherten Kredit, den Sie entweder als Renten- oder Einmalzahlung in Anspruch nehmen können. Zinsen und Tilgungen werden in diesem Fall gestundet, müssen aber zum Ablauf zurückgezahlt werden. 

Auch der Immobilienteilverkauf, eine Unterform der Immobilienverrentung, bietet sich an. Dabei handelt es sich um eine faire Alternative zu klassischen Verrentungsmodellen wie beispielsweise einer Leibrente.

Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie an einen Immobilienpartner Ihrer Wahl und erhalten ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Sie bleiben in Ihrem geliebten Umfeld wohnen und entscheiden, im Gegensatz zum Rückmietkauf, selbst über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bleiben Mehrheitseigentümer und nehmen nicht nur den Status eines Mieters ein. Das bedeutet, Sie partizipieren beispielsweise auch weiterhin an der Wertentwicklung Ihrer Immobilie. Im Vergleich zum Rückmietverkauf bietet Ihnen das eingetragene Nießbrauchsrecht beim Teilverkauf außerdem die Möglichkeit, Ihre Immobilie nach Bedarf zu vermieten. 

Fazit: Vor- und Nachteile abwägen 

Beim Rückmietverkauf veräußern Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an einen Investor und werden Mieter mit entsprechenden Rechten und Pflichten. Sie bleiben im gewohnten Umfeld wohnen und erhalten den vollen Marktwert Ihrer Immobilie ausgezahlt. Falls Sie ausziehen möchten, brauchen Sie nur den Mietvertrag zu kündigen. Künftige Mietpreissteigerungen sollten bei der Planung berücksichtigt werden. Als Mieter sind Sie nicht mehr für Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie verantwortlich, haben aber in der Regel auch keinen Einfluss mehr auf Modernisierungsmaßnahmen. Anders verhält sich das beim Teilverkauf, einer attraktiven Alternative zum Rückmietkauf. Durch den Erhalt eines eingetragenen Nießbrauchsrecht, behalten Sie die volle Kontrolle über zukünftige Renovierungsarbeiten am Haus und sind weiterhin Mehrheitseigentümer. Bei Heimkapital haben Sie zudem Planungssicherheit und vermeiden die Gefahr von unkontrollierten Mietsteigerungen dank der Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 10 Jahre. 

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.