Modernisierungsumlage

Eine Immobilie auf dem neuesten technischen Stand, mit maximalem Komfort und geringen Betriebskosten – die Idealvorstellung vieler Eigenheimbesitzer, gerade, wenn sie ihre Immobilie auch selbst bewohnen. Für Mieter sind die Faktoren Komfort und geringe laufende Kosten natürlich genauso wichtig. Der Gesetzgeber unterstützt dies, da eine modernisierte Immobilie weniger Energieverbrauch bedeutet und daher einen wichtigen Beitrag zu den Umweltzielen leistet. Aus diesem Grund werden neben klaren Vorschriften dazu, wann eine Modernisierung gemacht werden muss, verschiedene Anreize geschaffen. Die Modernisierungsumlage ist ein solcher Anreiz, mit dem Vermieter ihre Mieter, die direkt von Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Mietwohnung profitieren, an den Kosten beteiligen können. Sehen wir uns die Modernisierungsumlage im Folgenden genauer an.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Modernisierungsumlage?

Bei der Modernisierungsumlage handelt es sich um einen Zuschlag, den ein Vermieter vom Mieter verlangen kann, um Kosten für Modernisierungsmaßnahmen an dem vermieteten Objekt zu decken. Er legt in diesem Fall einen Teil der entstandenen Kosten auf den Mieter um. Praktisch bedeutet die Modernisierungsumlage eine Mieterhöhung.

Dabei sind Vermieter an gewisse Rahmenbedingungen gebunden, denn nicht jede bauliche Veränderung darf kostentechnisch auf den Mieter umgelegt werden. Damit dies der Fall ist, muss der Wohnkomfort durch die Baumaßnahmen verbessert oder auch vergrößert oder Betriebskosten wie Wasser oder Energie eingespart werden. Sehen wir uns an, welche Voraussetzungen genau erfüllt sein müssen, damit Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?

§ 555b BGB bildet die gesetzliche Grundlage und zählt auf, welche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen gelten und damit umlagefähig sind. Dazu gehören folgende Maßnahmen:

• Energetische Modernisierung, die zu einer nachhaltigen Energieeinsparung bei dem Mietobjekt führt
• Senkung des Wasserverbrauchs
• Erhöhung des Gebrauchswerts des Mietobjekts
• Erstmaliger Anschluss des Mietobjekts mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität
• Verbesserung der Wohnverhältnisse
• Maßnahmen, die aufgrund von nicht vom Vermieter zu vertretenden Umständen durchgeführt werden müssen
• Schaffung von neuem Wohnraum

Von den Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen sind die sogenannten Erhaltungsmaßnahmen, die in § 555a BGB geregelt sind. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die „[…] zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind[…]“ und die vom Vermieter zu tragen sind.

Die beiden Kostenarten können in manchen Fällen schwer auseinanderzuhalten sein. Ein häufiger Fall ist zum Beispiel, dass eine Modernisierung erst durchgeführt wird, wenn bereits Erhaltungsmaßnahmen nötig sind. In einem solchen Fall müssen die auf die Erhaltungsmaßnahmen abfallenden Kosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden und fließen nicht in die Modernisierungsumlage ein.

Wie hoch ist die Modernisierungsumlage?

Mieterhöhungen in Folge von Modernisierungsmaßnahmen sind im § 559 BGB geregelt. Demnach beträgt die Modernisierungsumlage bei einer vermieteten Immobilie 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten jährlich.

Der Gesetzgeber hat zudem eine neue Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen festgelegt, und zwar darf diese innerhalb von 6 Jahren maximal 3 Euro betragen. Liegt die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter, ist eine Erhöhung von maximal 2 Euro im selben Zeitraum möglich.

Diese Sonderform der Mieterhöhung, die sich aus der Modernisierungsumlage ergibt, darf übrigens erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten erfolgen. Zudem müssen Vermieter auch vorab Fristen einhalten, und zwar müssen die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden. Der Mieter muss dabei über den Beginn und den Umfang der Arbeiten sowie über die voraussichtliche Dauer und Mieterhöhung informiert werden.

Wie wird die Modernisierungsumlage berechnet?

Für die Berechnung der Modernisierungsumlage ist der Nachweis der angefallenen Kosten durch die Vorlage von Rechnungen und weiteren Nachweisen erforderlich. Der Vermieter muss auf dieser Grundlage eine schriftliche Auflistung der Kosten erstellen und diese korrekt nach Kostenart aufschlüsseln. Handelt es sich um ein Mietobjekt mit mehreren Wohneinheiten, werden die Kosten anteilig auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt.

Sehen wir uns ein Beispiel für die Modernisierungsumlage und ihre Berechnung an:

Angenommen, die Kosten für die Modernisierung belaufen sich auf 50.000 Euro bei einer Gesamtfläche von 2.500 qm und einer Wohnfläche des Mieters von 100 qm. In diesem Fall entfallen 2.000 Euro der Modernisierungskosten auf die vermietete Wohnung. Die jährliche Modernisierungsumlage berechnen wir nun, indem wir 8 Prozent von 2.000 Euro berechnen, also 160 Euro. Daraus ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 13,33 Euro.

Anteilige Modernisierungskosten: 50.000 € / 2.500 m2 x 100 m2 = 2.000 €

Jährliche Modernisierungsumlage: 2.000 € x 8 / 100 = 160 €

Monatliche Mieterhöhung: 160 € / 12 = 13,33 €

Was sind umlagefähige Modernisierungskosten?

Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die die oben aufgezählten Voraussetzungen gemäß § 555b BGB erfüllen, gelten als umlagefähige Modernisierungskosten. Darunter fallen zum Beispiel:

• Einbau von Photovoltaikanlagen
• Gebäudedämmung
• Verbesserung des Schallschutzes
• Einbau von Kaltwasserzählern
• Anbau eines Balkons

Auch Maßnahmen wie der Einbau neuer Fenster werden häufig als Modernisierungskosten anerkannt. Dies ist etwa der Fall, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder mehrfach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Der Austausch alter, morscher Fenster hingegen gilt als Erhaltungsmaßnahme und muss daher vom Vermieter in voller Höhe getragen werden.

Dabei zählen die Kosten für Baumaterial, Handwerkerkosten und Kosten, die aus Eigenleistungen des Bauherren entstanden sind, zu den umlagefähigen Modernisierungskosten und fließen in die Modernisierungsumlage und ihre Berechnung ein.

Achtung: Nicht umlagefähig sind Finanzierungskosten, die aus einer Modernisierung entstehen. Wer für die Finanzierung der Maßnahmen einen Modernisierungskredit aufnimmt, kann anfallende Zinskosten also nicht zu den entstandenen Modernisierungskosten zählen.

Gibt es alternative Finanzierungshilfen für eine geplante Modernisierung?

In einigen Fällen ist die Modernisierungsumlage, wie bereits erwähnt, nicht möglich. Häufig ist dies der Fall, wenn Erhaltungsmaßnahmen zu lange aufgeschoben wurden und Modernisierungsmaßnahmen als Erhaltungsmaßnahme eingeordnet werden. Wenn die Modernisierungsumlage als Finanzierungshilfe wegfällt, können Immobilienbesitzer andere Möglichkeiten nutzen, die eine sorgenfreie Finanzierung ermöglichen.

Eine hervorragende Möglichkeit für Haus- oder Wohnungsbesitzer kann der Immobilien-Teilverkauf sein. Je nach Finanzierungsbedarf kann dabei ein Anteil an der Immobilie gegen die Barauszahlung des anteiligen Immobilienwerts an einen Teilkäufer übertragen werden. Der bisherige Eigentümer bleibt Haupteigentümer und nutzt den verkauften Anteil wie gewohnt weiter. Dies wird ihm über ein vollumfängliches Nießbrauchrecht im Grundbuch zugesichert. 

Ob andere Formen der Immobilienverrentung wie eine Leibrente sinnvoll sind, muss im Einzelfall geklärt werden. 

Fazit: Am besten professionellen Rat einholen

Mit der Modernisierungsumlage steht den Vermietern die Möglichkeit zur Verfügung, Mieter an den Kosten für die Modernisierung zu beteiligen. Häufig tauchen dabei jedoch Hürden durch die Abgrenzung von Erhaltungsmaßnahmen auf. Und auch die Vorschriften zum Nachweis der entstandenen Kosten können eine Herausforderung darstellen. Es ist also grundsätzlich immer zu empfehlen, professionellen Rat einzuholen und auch andere Finanzierungsmöglichkeiten wie den Teilverkauf Haus oder der Wohnung in Erwägung zu ziehen.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.