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Sachwertverfahren

Kurzdefinition

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eines von drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung. Alle drei Methoden sind leicht unterschiedlich und kommen jeweils in anderen Situationen bzw. bei anderen Immobilien zum Einsatz. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Immobilienbewertung durch das Sachwertverfahren, sowie die einzelnen Rechenschritte die dafür notwendig sind.

Inhaltsverzeichnis

Was ist das Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren handelt es sich um ein normiertes Verfahren, mit dem sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lässt. Zur Anwendung kommt es vor allem bei folgenden Immobilienarten:

Die Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht neben dem Sachwertverfahren noch zwei weitere Verfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren, zur Wertfeststellung vor. Die Wertfeststellung einer Immobilie ist in vielen unterschiedlichen Fällen hilfreich beziehungsweise nötig, beispielsweise bei dem Gesamtverkauf einer Immobilie oder auch bei einem Immobilien Teilverkauf mit im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht. Da das Sachwertverfahren im Vergleich zu den anderen beiden deutlich komplexer ist, kommt es normalerweise nur dort zum Einsatz, wo die anderen Methoden nicht anwendbar sind.

Wie funktioniert die Immobilienwert-Berechnung im Sachwertverfahren? 

Für die Wertermittlung im Sachwertverfahren sind vor allem der Bodenwert, die Objekt-Herstellungskosten, die Alterswertminderung, der Gebäudesachwert und der Marktanpassungsfaktor relevant. Die Berechnung erfolgt in fünf aufeinanderfolgenden Schritten.

1. Schritt: Bodenwert berechnen

Beim Bodenwert handelt es sich um den reinen Grundstückswert. Darauf befindliche Objekte werden bei seiner Ermittlung ausgeklammert. Als Grundlage zur Berechnung dient der Bodenrichtwert der Kommune, in der die Immobilie liegt. Zu finden ist dieser meist auf den Internetseiten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Andernfalls können Sie ihn auch telefonisch bei der zuständigen Behörde erfragen.

Anschließend nutzen Sie folgende Formel, um den Bodenwert zu ermitteln:

Bodenrichtwert × Grundstücksfläche  = Bodenwert

2. Schritt: Objekt-Herstellungskosten berechnen

Um die Herstellungskosten für die Immobilie zu ermitteln, müssen Sie die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche multiplizieren. Dabei kommt diese Formel zur Anwendung:

Regelherstellungskosten je m² × Bruttogrundfläche  = Objekt-Herstellungskosten

 

Bei den Regelherstellungskosten handelt es sich nicht um die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern um einen im Bewertungsgesetz geregelten Quadratmeterpreis, der Faktoren wie Dach, Fenster, Außenwände, Fußboden und Heizung mit einbezieht. Sie werden aus den Normalherstellungskosten abgeleitet, die nach den verschiedenen Ausstattungen des Gebäudes gestaffelt die durchschnittlichen Baukosten je Quadratmeter ergeben. Auch Anbauten wie ein Schuppen oder eine Garage werden beim Sachwertverfahren in die Berechnung einbezogen.

Die Bruttogrundfläche ist die Summe aller nutzbaren Grundflächen. Bei mehrstöckigen Gebäuden werden sämtliche Flächen wie Keller, Erdgeschoss, alle Stockwerke sowie der Dachboden addiert.

3. Schritt: Gebäudesachwert berechnen

Hierbei geht es um die Feststellung des Wertes der Bausubstanz. Dabei sind vor allem die Abnutzung und der Verschleiß sowie weitere Alterungseinflüsse zu berücksichtigen. Die Formel hierfür lautet:

Objekt-Herstellungskosten - Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Wie hoch beim Sachwertverfahren die Alterswertminderung ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Einzurechnen ist insbesondere auch die Restnutzungsdauer. Das ist der Zeitraum, in dem die Immobilie voraussichtlich noch nutzbar, also beispielsweise bewohnbar ist. Mängel und Bauschäden schlagen dabei negativ zu Buche.

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Daher wird hierfür meist eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent pro Jahr durch Abnutzung veranschlagt. 

Um beim Sachwertverfahren die Alterswertminderung zu berechnen, nutzen Sie diese Formel:

Alterswertminderung = {(Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) ÷ Gesamtnutzungsdauer}× 100

 

4. Schritt: vorläufigen Sachwert berechnen

Hierfür brauchen Sie nur den Bodenwert des Objektes mit dem Gebäudesachwert zu addieren. Dazu verwenden Sie diese Formel:

Gebäudesachwert + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert

5. Schritt: finalen Sachwert berechnen 

Zur Ermittlung des endgültigen Sachwerts müssen Sie den Marktanpassungsfaktor berücksichtigen. Dieser dient dazu, die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt einzubeziehen. Diese Informationen erhalten Sie für gewöhnlich von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. 

Auch hierfür gibt es eine Formel:

vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor  = Endgültiger Sachwert

Welche Vorteile bietet die Bewertung im Sachwertverfahren?

Der Schwerpunkt des Sachwertverfahrens liegt auf der Bewertung der eigentlichen Bausubstanz, nicht auf dem Vergleich mit gleichartigen Objekten. Daher eignet es sich besonders gut für Immobilien, bei denen es nicht genug ähnliche Objekte gibt, sodass man keine Vergleichsgrundlage schaffen kann.

Deshalb liefert das Sachwertverfahren bei der Bewertung von allgemein genutzten Infrastruktur- oder Industrieimmobilien deutlich präzisere Ergebnisse als das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren. 

Auch bei aufwendigen Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erzielt das Sachwertverfahren vorteilhafte Ergebnisse für Eigentümer, da es die an der Immobilie erbrachten Aufwände berücksichtigt.

Da beim Sachwertverfahren die Herstellungskosten der Bausubstanz auf Grundlage aktueller Preisniveaus ermittelt werden, ist die zusätzliche Anpassung des Objekt-Wertes an die jeweilige Marktsituation möglich.

Welche Nachteile hat die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren?

Unter den normierten Verfahren zur Bewertung von Immobilien ist das Sachwertverfahren das Aufwendigste und Komplizierteste, da eine fundierte Marktkenntnis für die Berechnung nötig ist. Daher ist es ratsam, einen zertifizierten Sachverständigen mit der Berechnung zu betrauen.

Da bei der Immobilienbewertung durch das Sachwertverfahren der Fokus auf dem Substanzwert der Immobilie liegt, wird das Marktgeschehen nicht in gleichem Maße einbezogen wie beispielsweise bei dem Vergleichswertverfahren. 

Um diese Nachteile auszugleichen, wenden seriöse Sachverständige meist mindestens zwei Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes an. Ob dabei das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren genutzt werden, richtet sich immer nach dem zu bewertenden Objekt und dessen Besonderheiten.

Was ist das vereinfachte Sachwertverfahren?

Das vereinfachte Sachwertverfahren ist im Zusammenhang mit der Neuberechnung der Grundsteuer im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes im Gespräch. Es soll anstelle des Ertragswertverfahrens für gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke gelten, für die es keine tatsächlichen Mieteinnahmen gibt und sich auch keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen. Statt der üblichen mehr als 30 Angaben sind beim vereinfachten Sachwertverfahren nur acht erforderlich.

Wann verwendet man das Ertragswertverfahren und wann das Sachwertverfahren? 

Ob das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für eine Immobilie zur Anwendung kommt, ist in der ImmoWertV festgelegt. Das Ertragswertverfahren wird immer dann eingesetzt, wenn das zu bewertende Objekt in erster Linie für Kapitalanleger interessant ist. Üblicherweise findet es daher bei der Bewertung von vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern Verwendung. Im Gegensatz dazu wird das Sachwertverfahren bei Immobilien herangezogen, die privat verkauft werden sollen und mit denen der Käufer anschließend keine Rendite erzielen will. Das gilt in aller Regel für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.

Was sollte man noch über das Sachwertverfahren wissen?

Es gibt sowohl ein deutsches als auch ein internationales Sachwertverfahren für Immobilien. Ersteres ist in den Paragraphen 21 bis 23 des ImmoWertV exakt geregelt. Hinzu kommt eine strenge Reglementierung durch die geltende Sachwertrichtlinie und das Baugesetzbuch. Die international gebräuchliche angelsächsische Methode der Replacement Cost deckt sich zwar in großen Teilen mit dem in Deutschland angewandten Sachwertverfahren, ist jedoch hinsichtlich der Nutzungsdauer und der Baukosten weniger normiert.

Fazit: Sachwertverfahren ist Expertensache 

Das Sachwertverfahren bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile. Es ist von allen drei Verfahren zur Immobilienwertermittlung das komplexeste, aber auch das Einzige, das sich für öffentliche und industriell genutzte Objekte eignet.

Grundsätzlich ermöglicht das Sachwertverfahren eine objektive Einschätzung des Substanzwertes einer Immobilie. Gleichzeitig hängt es aber auch sehr von den vorhandenen Daten und Informationen ab. Insbesondere bei neuen Bautechnologien entsprechen diese oft nicht den tatsächlichen Kosten. Der aktuelle Marktwert wird ebenfalls nur unzureichend berücksichtigt.

Möchten Sie sicherstellen, dass die Ergebnisse der Wertermittlung realistisch und aussagekräftig sind, sollten Sie das Sachwertverfahren von einem versierten und erfahrenen Experten durchführen lassen. 

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen