Indexmiete – Alles was Sie wissen müssen

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Mietverträge mit einer sogenannten Indexmiete wurden in der Vergangenheit überwiegend Gewerbetreibenden angeboten. Seit einigen Jahren erfreuen sie sich jedoch auch bei privaten Vermietern wachsender Beliebtheit, insbesondere in Großstädten. Ob sich die Vereinbarung einer Indexmiete für Mieter und Vermieter lohnt, wie sie berechnet wird und alles, was darüber hinaus bei der Indexmiete wichtig ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einer Indexmiete?

Indexmiete Bedeutung

Bei einem Mietvertrag mit Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter, dass die Kaltmiete regelmäßig an die Verbraucherpreise angepasst wird. Die Verbraucherpreise werden durch das Statistische Bundesamt ermittelt und über den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI) veröffentlicht. Er legt die durchschnittliche Inflationsrate dar, die auch als Teuerungsrate bezeichnet wird. Nur der „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“ ist als Referenzwert für die Indexmiete zugelassen. Der Preisindex ist auf der Internetseite des Statistischen Bundesamts abrufbar.

Die Indexierung der Miete kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter von Vorteil sein – je nach Entwicklung des Mietspiegels und der Teuerungsrate. Dabei gilt in der Regel: steigender Index = Mieterhöhung, fallender Index = Mietsenkung.

Bisher bildete die Indexmiete für private Vermietungen eher die Ausnahme. Da die Verbraucherpreise langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten, waren sie vor allem in den Ballungszentren für Vermieter uninteressant. Laut Mietenbericht 2020 des Bundesbauministeriums enthalten nur 10 Prozent der Mietverträge privater Vermieter Staffel- oder Indexmietklauseln. Vereinbarungen mit einer Indexmiete werden jedoch immer beliebter. In Großstädten sieht beispielsweise fast die Hälfte aller Neuvermietungen entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vor.

Eine Indexmiete ist schriftlich zu vereinbaren. Im Mietvertrag ist detailliert aufzuführen, nach welchem Preisindex sich die Erhöhungen richten und wann der Vermieter die Miete erhöhen darf.

Wie berechnet sich der Verbraucherpreisindex?

Der Verbraucherpreisindex, auf dem die Indexmiete basiert, wird anhand eines Schemas berechnet, das sich nach dem Warenkorb der Verbraucher richtet. Er enthält sämtliche Güter und Dienstleistungen, die den typischen Verbrauchsgewohnheiten eines Durchschnittshaushalts entsprechen. Dazu zählt unter anderem Folgendes:

• Lebensmittel
• Bekleidung
• Mietkosten
• langlebige Gebrauchsgüter (Kraftfahrzeuge, Möbel)
• Dienstleistungen (Friseurbesuche, Versicherungen)

Um den Verbraucherpreisindex zu berechnen, wird der Warenkorb etwa alle fünf Jahre neu definiert, da sich die Konsumgewohnheiten der Verbraucher ändern oder neue Waren und Dienstleistungen am Markt angeboten werden. Hierfür werden die Preise der einzelnen Güter des Warenkorbs ermittelt. Erfolgt eine Indexanpassung, kann die Miete daher entsprechend erhöht oder gesenkt werden.

Wie berechnet man die Indexmiete?

Indexmiete Berechnung

Wer seine derzeit gültige Indexmiete berechnen möchte, sollte sich vorab über den aktuellen Verbraucherpreisindex beim Statistischen Bundesamt informieren, da er die Basis für die Indexierung der Miete bildet. Dabei ist zu beachten, dass ein Anstieg der Lebenshaltungskosten um beispielsweise vier Punkte nicht automatisch dazu führt, dass der Vermieter die Miete auch um vier Prozent erhöhen kann. Die Mieterhöhung darf nur der prozentualen Veränderung der Lebenshaltungskosten entsprechen.

Formel zur Berechnung der Indexmiete

Zur Berechnung der Indexmiete wenden Sie einfach folgende Formel an:

• [(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung]

Als Ausgangsmonat gilt dabei je nach Vereinbarung im Mietvertrag entweder der Beginn des Mietverhältnisses oder der Monat, in dem die letzte Mieterhöhung erfolgte.

Indexmiete Beispiele

Um beispielsweise die aktuell gültige Indexmiete einer Wohnung zu berechnen, gehen Sie wie folgt vor:

Im Juni 2020 haben Sie eine Kaltmiete in Höhe von 600 EUR mit dem Vermieter vereinbart. Im Dezember 2022 teilt er Ihnen mit, dass die Indexmiete erhöht wird.

• Ausgangsmiete: 600 EUR
• Punkte nach VPI im Juni 2020: 106,6 Punkte
• Punkte nach VPI im Dezember 2022: 120,6 Punkte
• Veränderung: 14 Punkte
• Veränderung in Prozent: 13 % (siehe Formel oben)
• Erhöhungsbetrag: 78 EUR
• Neue Kaltmiete: 678 EUR

Demnach ist ab Dezember 2022 eine Indexmiete in Höhe von 678 EUR zuzüglich Nebenkosten zu zahlen.

Diese Angaben sind rein informativ. Für eine individuelle Berechnung der Indexmiete empfehlen wir die Beratung durch einen Experten. 

Kann die Indexmiete unendlich steigen?

Bei steigenden Verbraucherpreisen stellt sich die Frage, ob es auch eine Obergrenze für die Indexmiete gibt. Die Mietpreisbremse ist beispielsweise nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Für die jeweilige Indexmiete-Erhöhung gilt sie hingegen nicht. Eine Indexmiete-Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent ist ebenfalls nicht vorgesehen.

Wird die Indexmiete jedoch um 50 Prozent oder mehr erhöht, so dass sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist in der Regel von Mietwucher auszugehen, was unzulässig ist.

Möchte der Vermieter für Ihre Indexmiete eine maximale Erhöhung vereinbaren, sollten Sie prüfen, ob die letzte Mietsteigerung mindestens ein Jahr zurückliegt und die neue Indexmiete richtig berechnet wurde. Eine Indexmiete darf nur alle zwölf Monate erhöht werden. In der Vereinbarung hat der Vermieter auch anzugeben, wie hoch die bisherige Kaltmiete war, um welchen Betrag sie steigen wird und welche Miete künftig zu zahlen ist.

Gut zu wissen: Sollten die Verbraucherpreise sinken, kann auch die Indexmiete entsprechend reduziert werden. In diesem Fall sollten Sie dem Vermieter gegenüber eine Mietanpassung geltend machen, da dies nicht automatisch erfolgt. 

Wie sichere ich langfristig stabile Wohnkosten?

Bei niedrigen Inflationsraten und schnell steigenden Mietpreisen ist die Indexmiete für Mieter in der Regel von Vorteil. Ein Mietvertrag mit Indexmiete hat außerdem den Vorteil für Mieter, dass Mieterhöhungen für Modernisierungen im Prinzip ausgeschlossen sind. Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn ein Vermieter gesetzlich zu Modernisierungen verpflichtet ist, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Steigt hingegen die Inflation, ist neben den höheren Verbraucherpreisen auch eine höhere Miete zu zahlen.

Die einfachste Lösung, um die Wohnkosten langfristig stabil zu halten und Schwankungen der Mietpreise zu umgehen, ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Vor allem wenn man jahrelang die Vorteile und Sicherheit des Eigenheims genossen hat, möchte man ungern zurück in die Situation eines Mieters. Um auch im Alter zuhause wohnen bleiben zu können, bedarf es allerdings häufig ausreichend finanzieller Mittel. Nicht nur um die Immobilie Instand zu halten, sondern auch, um das Eigenheim altersgerecht umzubauen oder Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren. Dabei gibt es auch andere Möglichkeiten, als die Immobilie zu verkaufen. 

Eine moderne Alternative ist der Immobilienteilverkauf, bei dem bis zu 50 % des Hauses oder der Wohnung an einen Immobilienpartner verkauft werden. Das ins Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht garantiert dabei die selbstbestimmte Nutzung der Immobilie. Als faire Alternative zu klassischen Verrentungsmodellen wie der Leibrente bietet der Teilverkauf Haus unter anderem den Vorteil, dass Sie Ihr Haus bei Bedarf auch vermieten können, sollten Sie sich irgendwann doch entscheiden, in eine kleinere Wohnung oder in ein Altenheim zu ziehen. 



Gilt die Mietpreisbremse beim Indexmietvertrag?

Auch bei einer Indexmietvereinbarung gilt für die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse. Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten. Für die jeweiligen Erhöhungen der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht.

Aus diesem Grund fordert beispielsweise der Deutsche Mieterbund, dass auch beim Indexmietvertrag eine Kappungsgrenze von bis zu 2 Prozent pro Jahr gelten soll. Einige Mieter sind derzeit erheblichen Steigerungen Ihrer Indexmiete ausgesetzt, die teilweise deutlich über den normalerweise geltenden Kappungsgrenzen liegen. Sollte diese Regelung umgesetzt werden, dürfte auch die Indexmiete höchstens um 2 Prozent pro Jahr steigen.

Mit Beschluss vom 8. November 2022 hat der Bundesrat die Bundesregierung aufgefordert, ein Gesetz zur Anpassung von Verträgen mit Indexmiete vorzulegen. 

Fazit: Die Indexmiete ist abhängig vom Verbraucherpreisindex

Die Vereinbarung einer Indexmiete bietet Mietern in Zeiten geringer Inflation gewisse Vorteile, da sich die Kaltmiete am Verbraucherpreisindex orientiert. Unter anderem sind bei einer Indexmiete auch Mieterhöhungen für Modernisierungen im Prinzip ausgeschlossen. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. Sollten die Lebenshaltungskosten steigen, erhöht sich die Miete entsprechend. Der Mieter muss dann neben höheren Verbraucherpreisen auch eine höhere Miete finanzieren. Eine Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen sind für Indexmieten derzeit nicht vorgesehen. Um die Wohnkosten allerdings langfristig zu stabilisieren, bietet sich vor allem das selbstgenutzte Eigenheim an. 

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.