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Kurzdefinition
Wenn eine umfassende Dachreparatur fällig ist oder die veraltete Heizungsanlage ausgetauscht werden muss, ist es für Immobilieneigentümer hilfreich, wenn sie auf finanzielle Rücklagen zurückgreifen können. Die Instandhaltungsrücklage ist ein eigens geschaffener, separater Spartopf, aus dem größere Sanierungen und Reparaturen bestritten werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rät nachdrücklich zu einer solchen Instandhaltungsrücklage, Hausbesitzern wird sie in jedem Ratgeber empfohlen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage pro qm hängt unter anderem vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist im WEG recht eindeutig geregelt, ebenso wie ihre unmittelbare Koppelung an den Immobilienbesitz: Bei einem Verkauf oder Teilverkauf von Immobilien geht die Instandhaltungsrücklage automatisch an den neuen Eigentümer über.
Inhaltsverzeichnis
Die Instandhaltungsrücklage ist prinzipiell ein finanzieller Notgroschen, um größere Reparaturen an einer Immobilie bezahlen zu können. Sie dient insbesondere Eigentümergemeinschaften als eine Art Reparaturfonds für das gemeinschaftliche Eigentum. Aufgebaut wird der Spartopf, indem jeder Eigentümer monatliche Rücklagen für die Eigentumswohnung in den Fonds einzahlt. Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Instandhaltungsrücklage ausschließlich für Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums genutzt werden darf. Alle Maßnahmen, die das Sondereigentum, also die eigene Wohnung, betreffen, können nicht aus diesen Mitteln bestritten werden. In aller Regel ist die Instandhaltungsrücklage integraler Bestandteil des Hausgeldes, zu dem überdies die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten zählen.
Im Wohnungseigentumsgesetz WEG findet sich keine explizite Vorschrift, die die Bildung einer Instandhaltungsrücklage eindeutig verlangt. Aber: §21 WEG verpflichtet einerseits jeden Wohnungseigentümer zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums und §19 schreibt zur Erreichung dieses Ziels eine “ordnungsmäßige Verwaltung” vor. Zu eben dieser “ordnungsgemäßen Verwaltung” gehört nach dem Verständnis des Gesetzgebers jedoch unmissverständlich die “Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.” Im Normalfall beschließt jede Eigentümergemeinschaft das Ansparen einer Instandhaltungsrücklage wie im WEG vorgesehen, sollte sich jedoch eine Mehrheit dagegen aussprechen, so kann theoretisch jeder einzelne Eigentümer die Bildung des Finanzpolsters unter Hinweis auf die erwähnten Paragraphen gerichtlich durchsetzen.
Die Instandhaltungsrücklage ist, wie erwähnt, grundsätzlich zweckgebunden. Sie dient ausnahmslos der Erhaltung, Sanierung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums.
Klassische Maßnahmen, die mit der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, sind:
Über das Ausmaß der Verwendung der Instandhaltungsrücklage können die Eigentümer im Einzelfall entscheiden. Wird nur zum Teil oder gar nicht auf die Reserve zurückgegriffen, müssen die Instandsetzungskosten über eine sogenannte Sonderumlage finanziert werden.
Die Formulierung des Gesetzgebers, der von einer “angemessenen Erhaltungsrücklage” spricht, lässt erdenklich großen Interpretationsspielraum. In der Praxis richtet sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht nur nach dem Alter und Zustand der Immobilie, sondern natürlich auch nach den finanziellen Möglichkeiten der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Als Richtgröße werden häufig die Daten aus dem Wohnungsbaugesetz zum sozialen Wohnungsbau herangezogen – die allerdings nur das Alter der Immobilie als Referenzgröße ausweisen. Demnach sollte die Höhe der Instandhaltungsrücklage wie folgt aussehen:
Verfügt die Immobilie über einen Aufzug, so erhöht sich der Wert der empfohlenen Rücklage um je 1 Euro/qm.
Die Bausparkassen empfehlen Eigenheimbesitzern im Minimum 1 Euro je qm Wohnfläche und Monat als Instandhaltungsrücklage zu sparen. Bei Immobilien, die älter als 15 Jahre sind, sollte der Betrag auf mindestens 2 Euro je qm erhöht werden.
Eine anerkannte Option für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage einer Wohnung ist die sogenannte Peters’sche Formel. Sie orientiert sich an den Herstellungskosten der jeweiligen Immobilie und geht davon aus, dass innerhalb einer Zeit von 80 Jahren das 1,5-fache dieser Kosten für die Instandhaltung des Hauses aufgebracht werden müssen. Die Formel unterstellt weiterhin, dass 70 Prozent der Kosten für Instandhaltung auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen – und nur 30 Prozent auf das Sondereigentum, für das die einzelnen Eigentümer selbst aufkommen müssen.
Die Formel lautet:
Grundsätzlich attestieren Immobiliensachverständige der Peters’schen Formel eine hohe Validität, allerdings fallen die Ergebnisbeträge oft sehr hoch aus. Sie werden daher zumeist nur als Orientierungsmaßstab für die Höhe der Instandhaltungsrücklage angesetzt.
Eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage kann schnell problematisch werden, beispielsweise wenn eine unvorhergesehene oder sehr teure Instandhaltungsmaßnahme anfällt, wie beispielsweise eine Dachreparatur. In diesem Fall reicht das dünne Finanzpolster möglicherweise nicht aus und die Kosten müssen durch eine Sonderumlage bezahlt werden In einem solchen Fall steht jedem Eigentümer sehr kurzfristig ein oft sehr hoher Geldbetrag ins Haus, der die persönlichen finanziellen Möglichkeiten schnell sprengen kann. Eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage ist daher immer mit einem hohen Risiko behaftet.
Auch private Immobilienbesitzer sollte im Optimalfall genug Geld zurückgelegt haben, um mögliche Reparaturen finanzieren zu können. Häufig reicht aber das monatliche Einkommen, beispielsweise bei einer zu geringen Rente nicht aus, um ausreichend Kapital auf die Seite zu legen. In diesem Fall eignet sich ein Immobilien Teilverkauf um die freigelöste Summe in notwendige Reparaturen für die Instandhaltung zu investieren. Durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht profitieren Sie auch weiterhin von Wertsteigerungen der Immobilie, die durch die Instandhaltung sichergestellt und unterstützt wird.
Stellt die Eigentümergemeinschaft fest, dass die über Jahre eingezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu hoch angesetzt waren, so kann sie für die Zukunft mit Mehrheitsbeschluss eine Absenkung beschließen. Eine Auszahlung des Überschusses an die Eigentümer ist hingegen rechtlich nicht vorgesehen. Was in den Spartopf der Rücklagen für die Eigentumswohnung einmal eingezahlt wurde, verbleibt dort auch. Alternativ können aus dem gut bestückten Reparaturfonds auch nicht unbedingt erforderliche, sogenannte Schönheitsreparaturen finanziert werden.
Die Instandhaltungsrücklage darf nicht nur, sie muss sogar angelegt werden, wenn es eine Hausverwaltung gibt. In jedem Fall ist für den Notgroschen ein gesondertes Konto einzurichten, dass unter dem Namen der Eigentümergemeinschaft geführt wird. Die bereits erwähnten Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung schließen jedoch jede Form einer spekulativen Geldanlage aus. Vielmehr sollte die Instandhaltungsrücklage als Tagesgeld oder Festgeld angelegt werden, sodass noch minimale Zinsen erwirtschaftet werden können – ohne dass die Möglichkeit der kurzfristigen Verfügbarkeit beschnitten wird. Auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann selbstverständlich auch ein Teil der Rücklagen in einer längerfristigen Anlage gebunden werden – sofern genügend Mittel für den akuten Bedarf übrigbleiben.
Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, so kann er seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht einfach zurückfordern. Eine Auszahlung ist nicht möglich. Vielmehr geht der Anteil an der Instandhaltungsrücklage pro qm der Wohnung automatisch auf den Käufer über. Das bedeutet im Umkehrschluss: Der Verkäufer kann das angesparte Polster auf den ermittelten Wert der Eigentumswohnung quasi aufschlagen.
Die jeweils aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage können Verkäufer und Käufer beim Verwalter erfragen. Eine hohe Rücklage erhöht in jeden Fall die Attraktivität der Eigentumswohnung, da sie dem Käufer ein gewisses Maß an Sicherheit signalisiert.
Wichtig:
Bislang war es möglich, beim Kauf einer Eigentumswohnung durch eine spezielle Ausweisung der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag diese von der Grunderwerbsteuer auszunehmen. Diese Option besteht nach einem Leitsatz-Urteil des Bundesfinanzhofs vom September 2020 nicht mehr.
Die konsequent angesparten Rücklagen für die Reparatur oder Sanierung von Immobilien sind eine ausgesprochen sinnvolle Maßnahme, um sich als Haus- oder Wohnungseigentümer gegen die Unwägbarkeiten der Zukunft abzusichern. Grundsätzlich sollten die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen von Immobilien niemals unterschätzt werden. Insbesondere wenn eine Immobilie auch als Altersvorsorge gedacht ist, hilft die Instandhaltungsrücklage beim Werterhalt.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen
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