Eigentümergemeinschaft Wohnung: Was gibt es zu beachten?

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Eigentum- in welcher Form auch immer- lohnt sich und vor allem Immobilien sind eine gute Wertanlage für die Zukunft. Der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung bringt viele Vorteile und vor allem eine gewisse Sicherheit mit sich. Beim Wohnungseigentum besteht allerdings ein Unterschied zum Besitz eines Hauses. Dieser liegt darin, dass Wohnungseigentümer sich im Gebäude bestimmte Bereiche teilen und in sehr großer Nähe zueinander wohnen. Daher wirken sich Entscheidungen von Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit ihrer Wohnung wesentlich stärker auf die unmittelbaren Nachbarn aus, als dies bei einem Haus der Fall ist. Damit ist auch klar, dass das Zusammenleben klare Regelungen erfordert. In diesem Artikel möchten wir Ihnen erklären, wie diese sogenannten WEGs oder Wohnungseigentümergemeinschaften funktionieren, welche Rechtsgrundlagen gelten und worauf Wohnungseigentümer achten müssen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Laut der Definition der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wohnungseigentumsgesetz entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, das heißt mit der Abteilung von Sondereigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird dann von den Eigentümern in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage gebildet. Jede Person, die Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen in dem Gebäude ist, ist automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten.

Die WEG oder Wohnungseigentümergemeinschaft regelt üblicherweise alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten des Gebäudes. Dazu zählen beispielsweise die Instandhaltung und Reparatur gemeinschaftlich genutzter Bereiche, die Renovierung der Fassade oder die Verwaltung der gemeinsamen Finanzen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird in der Regel von einem Verwalter vertreten, der Aufgaben wie zum Beispiel die Durchführung von Reparaturen, die Erstellung von Abrechnungen und die Organisation von Eigentümerversammlungen übernimmt. Möglich ist auch, dass sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst verwaltet – das Wohnungseigentumsgesetz schreibt nicht zwingend einen externen Verwalter vor. Die Bestellung eines Verwalters ist aber aus praktischen Gründen der weitaus häufigere Fall.

Was ist die rechtliche Grundlage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Das Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls mit WEG abgekürzt) ist das Gesetz, das die rechtliche Grundlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie der einzelnen Eigentümer und macht unter anderem Vorgaben zu ihrer Vertretung, zum Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Aufhebung. Außerdem regelt das Gesetz Fragen wie die Nutzung und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Vorgehensweise bei gemeinschaftswidrigem Verhalten eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hinsichtlich der Rechtsform handelt es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft um eine eigene Rechtsform, bei der jedes Mitglied Eigentümer der eigenen Wohnung(en) sowie Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum ist. Sie ist nach der deutschen Rechtsprechung Träger von eigenen Rechten und Pflichten.

Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt, ebenso wie andere Formen von Gesellschaften oder Verbänden, Organe, die diese vertreten und die für die Entscheidungsfindung zuständig sind. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft sieht das Gesetz drei Organe vor:

• Eigentümerversammlung

Diese ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergesellschaft. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und muss laut § 24 Absatz 1 WEG mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Stimmenmehrheit, wobei jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat.

• Verwalter

In der aktuellen Fassung des WEG ist die Bestellung eines Verwalters nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich demnach also auch selbst vertreten. Allerdings erschwert dies einen effizienten Ablauf, vor allem bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Regelfall ist daher, dass ein Verwalter bestellt wird. Dabei kann es sich sowohl um einen externen als auch um einen internen Verwalter handeln. Intern bedeutet dabei, dass eines der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Verwalter bestimmt wird.

• Verwaltungsbeirat

Auch der Verwaltungsbeirat ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Er kann aber auf Wunsch der Eigentümer eingesetzt werden. Er besteht üblicherweise aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft und fungiert sowohl als Unterstützung als auch als Kontrolle des Verwalters.

Welche Aufgaben umfasst die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Mit Beschluss der Eigentümerversammlung wird der Verwalter bestellt und ein Verwaltervertrag abgeschlossen. Der Verwalter erhält damit die Vollmacht, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln, und übernimmt die Pflichten, die das WEG vorsieht. Wird kein Verwalter bestimmt, muss die WEG diese selbst übernehmen. Sehen wir uns an, um welche Pflichten es sich dabei insbesondere handelt:

• Einberufung von Eigentümerversammlungen

Grundsätzlich muss der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. Darüber hinaus kann er in bestimmten Fällen aber auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Dies ist zum Beispiel nötig, wenn im Gebäude kurzfristig sofortige Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden oder wenn ein Verwalterwechsel ansteht.

• Aufstellung des Wirtschaftsplans

Eine wichtige Aufgabe des Verwalters liegt darin, den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr zu erstellen. Der Wirtschaftsplan beinhaltet die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Wirtschaftsplan umfasst außerdem die anteilige Beteiligung der Wohnungseigentümer an den Kosten durch die Zahlung des sogenannten Wohn- oder Hausgelds sowie die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage.

• Erstellung der Jahresabrechnung

Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die jährliche Wohngeldabrechnung, bei der die geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Einnahmen abgeglichen werden. Geht aus der Abrechnung hervor, dass die Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft höher als die tatsächlichen Kosten waren, erfolgt eine Rückzahlung an die Eigentümer. Waren sie zu niedrig, wird eine Nachzahlung fällig. Auf dieser Grundlage erstellt der Verwalter anschließend den neuen Wirtschaftsplan.

• Umsetzung von Beschlüssen

Es ist Aufgabe des Verwalters, die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse umzusetzen. Dies umfasst auch die Führung einer Beschlusssammlung, in der alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft archiviert werden.

• Durchsetzung der Hausordnung

Es liegt in der Pflicht des Verwalters dafür zu sorgen, dass die Hausordnung von den einzelnen Wohnungseigentümern beachtet wird. Dazu zählen zum Beispiel Punkte wie die Beachtung der Mülltrennung, Sauberkeit in den gemeinschaftlichen Bereichen und die Einhaltung von Ruhezeiten.

• Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Der Verwalter kümmert sich um die Durchführung sämtlicher werterhaltender Maßnahmen am Gebäude. Hierzu zählen die regelmäßige Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche oder die Pflege von Außenanlagen ebenso wie die Wartung und Reparatur technischer Anlagen oder die Durchführung notwendiger baulicher Maßnahmen.

• Sorge für Geldangelegenheiten

Im Rahmen der mit der Finanzierung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Aufgaben liegt es in der Verantwortung des Verwalters, die Konten der WEG zu führen und sämtliche Geldangelegenheiten in ihrem Namen zu regeln. Dabei werden in der Regel zwei Konten geführt: Ein Konto für laufende Kosten und ein Konto für die Instandhaltungsrücklage.

• Erteilung der Verwalterzustimmung

Dies ist notwendig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 Absatz 1 WEG vereinbart hat, dass für die Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. In diesem Fall muss der Verwalter in Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen, ob der potenzielle neue Eigentümer zuverlässig und solvent ist.

Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Ja, dies ist möglich. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die keinen Verwalter bestimmt haben, kann die Eigentümerversammlung von den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft einberufen werden, und zwar durch:

• den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter
• einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer
• alle Eigentümer im Zuge einer einvernehmlichen Entscheidung

Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft vorsteuerabzugsberechtigt?

Gemäß § 4 Absatz 13 UStG sind Leistungen, die von Wohnungseigentümergemeinschaften an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer im Zusammenhang mit dem Gebrauch, der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme von der Umsatzsteuer befreit. Damit gilt auch, dass ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Dennoch kann es in gewissen Fällen möglich sein, den Vorsteuerabzug zu nutzen, beispielsweise wenn eine Investition in eine innovative Heizungsanlage getätigt wird. Dies muss allerdings unbedingt im Einzelfall geprüft werden. Es ist dringend zu empfehlen, einen Steuerberater mit der Prüfung zu beauftragen, da sich dies unter Umständen auch nachteilig auswirken kann. Generell sollten alle individuellen steuerlichen Fragen stets mit einem Experten besprochen werden, da es sich hierbei lediglich um einen informativen Beitrag handelt.

Wer bezahlt was in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden verschiedene Kosten fällig, die von den Eigentümern getragen und gegebenenfalls auf den Mieter umgelegt werden können. Die Finanzierung der Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt über die monatliche Zahlung von Hausgeld, häufig auch Wohngeld genannt.

Das Hausgeld umfasst sämtliche Aufwendungen, die für den Betrieb und die Instandhaltung oder Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum anfallen. Diese können in umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige Kosten aufgeteilt werden:

Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können:

• Müllentsorgung
• Stromkosten
• Wasser und Abwasser
• Gebäudeversicherung
• Heizkosten
• Hausmeisterkosten
• Reinigung gemeinschaftlicher Bereiche
• Aufzugwartung

Kosten, die vom Eigentümer selbst zu tragen sind:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklage

Der Immobilienteilverkauf innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft 

Die Wünsche für das Rentenalter sind vielfältig und individuell. Oftmals reichen Ersparnisse und die Rente allerdings nicht aus, um sich einen Lebensabend gemäß den individuellen Vorstellungen und Wünschen zu finanzieren. An dieser Stelle werden oftmals die verschiedenen Formen der Immobilienverrentung interessant. Mit einem Teilverkauf der Wohnung werden nicht nur finanzielle Mittel für kostspielige Anschaffungen, Reisen oder Wünsche freigesetzt, sondern auch Arbeiten in und um die Immobilie, zur Instandhaltung oder Modernisierung können finanziert werden. Es stellt sich allerdings die Frage, ob der Teilverkauf der Wohnung auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft möglich ist. Bei einem Teilverkauf tritt ein neuer Eigentümer ein, allerdings „nur“ als Miteigentümer. Der bisherige Eigentümer bleibt Haupteigentümer, erhält ein vollumfängliches Nießbrauchrecht und hat weiterhin die volle Kontrolle und Entscheidungsmacht. Dies gilt auch für sein Stimmrecht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch für die anderen Eigentümer bleibt demnach faktisch alles beim Alten. Dennoch ist, wie bei einem Gesamtverkauf, auch bei einem Teilverkauf in den meisten Fällen eine Verwalterzustimmung einzuholen. Grundsätzlich gilt es demnach immer abzuklären, welche Bestimmungen und Richtlinien im konkreten, individuellen Fall gelten und ob die Verwalterzustimmung für einen Teilverkauf eingeholt werden muss. 

Fazit: Respektvolles Verhalten der Eigentümer und eine effektive Verwaltung ermöglichen eine funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft fallen zahlreiche Aufgaben an, zu denen etwa Geldangelegenheiten oder die Pflege gemeinschaftlicher Bereiche zählen. Auch das Treffen wichtiger Entscheidungen gehört zum Alltag einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Gesetzgeber hat daher im Wohnungseigentumsgesetz klare Vorschriften geschaffen, um ein möglichst reibungsloses Miteinander zu ermöglichen. Diese sehen verschiedene Organe innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor. So ist die Eigentümerversammlung für die Beschlussfassung zuständig, während die Verwaltung für die praktische Umsetzung verantwortlich ist. Mit der Einsetzung eines Verwaltungsbeirats kann zusätzlich ein Organ zur Unterstützung und Kontrolle der Verwaltung geschaffen werden. So wird die Grundlage für eine effiziente Verwaltung gelegt, welche eine funktionierende Gemeinschaft ermöglicht. Einen ebenso wichtigen Beitrag leisten aber auch die Mitglieder, und somit ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, im Interesse der Gemeinschaft zu handeln und sich den anderen Mitgliedern gegenüber mit Respekt und Rücksicht zu verhalten.

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.