Aufklärungspflicht – Welche Regeln sind zu beachten?

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Der Gesamtverkauf der eigenen Immobilie kann unter Umständen mit großem Aufwand und Herausforderungen verbunden sein. Dem muss allerdings nicht so sein, wenn Immobilienbesitzer sich bereits vorab informieren, welche Vorschriften einzuhalten sind und welche Aufklärungspflichten gegenüber dem Interessenten bestehen. Die folgenden Tipps geben Ihnen Aufschluss darüber, welche Regeln im Rahmen der Aufklärungspflicht zu beachten sind.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet die Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf?

Aufklärungspflicht Definition: Die Aufklärungspflicht sichert sowohl den Immobilienverkäufer als auch den Interessenten im Verkaufsprozess ab, um Streitigkeiten im Nachhinein vorzubeugen. Grundsätzlich besteht die Aufklärungspflicht in zwei Fällen. Der Käufer kann sich darauf verlassen, dass der Verkäufer ihm unaufgefordert sämtliche Tatsachen und Schäden an der Immobilie mitteilt, die für die Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind. Zum anderen sind konkrete Fragen des Käufers immer wahrheitsgemäß und vollständig zu beantworten. Ein Hinweis auf versteckte Mängel ist auch erforderlich, wenn die Mängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen wird. Im Streitfall muss der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist und den Mangel kannte oder hätte Kenntnis darüber haben müssen.

Aufklärungspflicht Notar

Der Notar hat sämtliche Vertragsparteien über die rechtlichen, aber nicht über die wirtschaftlichen Konsequenzen des Kaufs einer Immobilie aufzuklären. Erkennt ein Notar jedoch, dass der Käufer oder der Verkäufer der Immobilie die Tragweite des Vorgangs nicht versteht und durch die Beurkundung einen wirtschaftlichen Schaden erleiden könnte, gilt für den Notar eine sogenannte erweiterte Aufklärungspflicht.

Welche Mängel müssen beim Hausverkauf angegeben werden?

Beim Hausverkauf werden drei Arten von Mängeln unterschieden:

• Offene Mängel: Sind sofort sichtbar, daher muss der Verkäufer den Käufer nicht explizit darauf hinweisen. 
• Versteckte Mängel: Werden erst nach einer gewissen Zeit sichtbar. 
• Arglistig verschwiegener Mangel: Hat der Verkäufer Kenntnis über versteckte Mängel, darf er diese im Rahmen seiner Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf nicht verschweigen. Informiert er den Käufer nicht darüber, liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor.

Bereits bei der Anbahnung des Hausverkaufs gilt die Aufklärungspflicht. Der Interessent hat demnach das Recht darauf, zu erfahren, ob die Immobilie versteckte Mängel oder Umstände aufweist, die einen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben.

Sollten beispielsweise Asbest oder andere gesundheitsschädliche Materialien verbaut worden sein oder Baugenehmigungen fehlen, besteht eine Aufklärungspflicht laut BGB für den Verkäufer. Auch über einen nicht akuten Sanierungsbedarf im Haus, wie zum Beispiel verbaute Bleirohre, ist der Käufer ohne Aufforderung zu informieren. Die Liste der Mängel, die unter die Aufklärungspflicht fallen, umfasst unter anderem auch folgende Umstände:

• Mangelhafte Kellerabdichtung
• Mietpreisbindung
• Wasserschäden
• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Mangelnde Isolierung
• Schädlingsbefall
• Wurzelgeflechte auf dem Grundstück

Um den Verkehrswert der Immobilie zu steigern, bietet sich die Beseitigung der Mängel vor dem Immobilienverkauf an. Ist dies nicht möglich, sind sie dem potenziellen Käufer im Rahmen der Aufklärungspflicht mitzuteilen.

Wie stelle ich meine Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf sicher?

Ein Verstoß gegen die Aufklärungspflicht kann mit hohen finanziellen Risiken verbunden sein. Dies lässt sich allerdings leicht vermeiden, indem man sich frühzeitig informiert und entsprechende Vorbereitungen trifft.

Für den Verkäufer ist es stets ratsam, vorhandene Mängel festzuhalten und einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren. Klären Sie Interessenten, die Ihre Immobilie kaufen möchten, daher umfänglich über Mängel und Umstände auf, die Sie für relevant halten. Insbesondere Tatsachen, die den Preis oder die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen könnten, sind ihm mitzuteilen, um spätere Streitigkeiten zu verhindern und den Verkaufsprozess komplikationslos abschließen zu können. Verschweigt der Verkäufer einen Mangel jedoch arglistig, wird der mit dem Kaufvertrag beim Notar vereinbarte Haftungsausschluss unwirksam. Der Verkäufer haftet demnach unter Umständen dennoch für entstandene Schäden.

Auch wenn für Sie weiterhin die Aufklärungspflicht gilt, kann es Sinn machen, einen Immobilienpartner oder Immobilienmakler mit ins Boot zu holen. Diesem müssen sie auch entsprechend über sämtliche wesentliche Umstände informieren, die die Immobilie betreffen - er kann jedoch beispielsweise durch Fachexpertise bei der Einordnung bestimmter Mängel helfen, wenn sie offen mit ihm kommunizieren. Im weiteren Verlauf des Immobilienverkaufs ist der Makler für die Weitergabe der Informationen verantwortlich.

Damit Sie Ihrer Aufklärungspflicht umfänglich nachkommen und somit absolute Sicherheit für Käufer und Verkäufer besteht, bietet sich die Erstellung eines Gutachtens zur Immobilie an. Hierbei bewertet ein Gutachter das Haus oder die Wohnung vor Ort und ermittelt auf dieser Basis den Verkehrswert der Immobilie und führt eventuell vorhandene Baumängel vollständig und zuverlässig auf. Durch ein professionelles Gutachten haben Verkäufer keinen zusätzlichen Aufwand und die Sicherheit, alles richtig erkannt und kommuniziert zu haben. Auch beim Immobilienteilverkauf wird auf Kosten des Immobilienpartners in jedem Falle vorab ein professionelles und unabhängiges Gutachten erstellt, um den Verkehrswert der Immobilie richtig einschätzen zu können. 

Fazit: Erstellung eines Gutachtens zur Sicherung der Aufklärungspflicht

Beim Immobilienverkauf hat der Käufer das Recht, vom Verkäufer über alle wesentlichen Umstände, die die Kaufentscheidung betreffen, aufgeklärt zu werden. Um Schadensersatzansprüche aufgrund von arglistig verschwiegenen Mängeln zu vermeiden, empfiehlt es sich, ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen, wie es auch bei einem Teilverkauf üblich ist. Ein Gutachten kann dazu beitragen, über Mängel an der Immobilie zu informieren und Sicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer zu bieten. 

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.