Grundstücksvermessung: Arten, Kosten und Antragstellung

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Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, die eigenen Grundstücksgrenzen oder die der Nachbarn rechtsverbindlich zu kennen. Beispielsweise bei der anstehenden Umgestaltung des Gartens oder dem Bau einer Garage oder eines Gartenhauses. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Art der Grundstücksvermessung die richtige für Ihre Bedürfnisse ist, welche Kosten entstehen und was Sie bei der Antragstellung beachten sollten.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einer Grundstücksvermessung?

Bei einer Grundstücksvermessung wird das Grundstück auf Merkmale, Grenzen und Eigentumsverhältnisse untersucht, um festzustellen, wer welche Rechte daran besitzt. Ein anerkannter Fachmann, in der Regel ein Vermessungsingenieur, verwendet dabei verschiedene Methoden, um seine Ergebnisse zu dokumentieren. Je nach Art der Grundstücksvermessung zählen dazu beispielsweise Luftaufnahmen oder Bodenmessungen.

Das Vermessungsrecht ist Teil des öffentlichen Rechts und wird überwiegend in Landesvorschriften geregelt. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Vorschriften. Grundlage für die Führung von Grundstückskatastern ist die Grundbuchordnung. Die Grundstücksvermessung selbst ist in verschiedenen Vermessungsgesetzen, Verordnungen, Erlassen und Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

Für amtliche Grundstücksvermessungen ist das jeweilige Kataster- und Vermessungsamt zuständig. Daneben gibt es in den meisten Bundesländern öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI), die auch für private Auftraggeber tätig werden. Sachverständige für Vermessungswesen werden überwiegend im Privatbereich beauftragt.

Welche Arten der Grundstücksvermessung gibt es?

Bei der Grundstücksvermessung unterscheidet man zwischen der einfachen Grenzvermessung, der Grenzanzeige, der Grenzfeststellung und der Teilungsvermessung. Nach der Art der Vermessung richten sich auch die Kosten der Grundstücksvermessung. Möchten Sie beispielsweise eine Immobilie erwerben, sollten Sie sich die Grenzmarkierungen vorher zeigen und diese vom Fachmann überprüfen lassen.

• Grenzvermessung bei der Grundstücksvermessung

Ist der Grenzverlauf nicht eindeutig geklärt, wird eine Grenzvermessung durchgeführt, bei der eine oder mehrere Grundstücksgrenzen überprüft werden. Der Vermessungsingenieur gleicht dabei vor Ort die Angaben mit den Daten aus dem Liegenschaftskataster ab. Sollten Grenzsteine fehlen, werden sie neu platziert. Auch falsch gesetzte Markierungen werden bei dieser Art der Grundstücksvermessung korrigiert. Beim anschließenden Grenztermin mit den Nachbarn werden alle Beteiligten über den Verlauf der Grundstücksgrenzen informiert.

• Grenzfeststellung bei der Grundstücksvermessung

Eine Grenzfeststellung wird durchgeführt, wenn neue Grundstücksgrenzen erstmalig festgestellt werden. Sollten alte Grenzen noch nicht mit den modernen Methoden der Geodäsie ermittelt worden sein, werden Sie ebenfalls anhand einer Grenzfeststellung überprüft, da sie als noch nicht festgestellt gelten. Die Grenzen müssen mithilfe dieser Art der Grundstücksvermessung neu festgelegt und durch entsprechende Markierungen gekennzeichnet werden.

Beim anschließenden Ortstermin mit den betroffenen Grundstückseigentümern wird eine Anerkennungserklärung unterzeichnet. Erst danach können die Daten des neu vermessenen Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden.

• Grenzanzeige oder Grenzzeugnis zur Grundstücksvermessung

Bei der Grenzanzeige werden die Grundstücksgrenzen basierend auf Katastereinträgen vor Ort überprüft. Die Grenzsteine werden dabei vom Vermesser jedoch nur gekennzeichnet und nicht korrigiert. Die Grenzanzeige hat daher keine rechtliche Bindung.

In Brandenburg wird das sogenannte Grenzzeugnis bei einer Vermessung von bereits festgestellten Grenzen ausgestellt. Es handelt sich dabei um ein hoheitliches Vermessungsverfahren, dessen Ergebnisse im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Der Eigentümer erhält eine Urkunde, die zusammen mit den Ergebnissen der Messungen vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur an das Katasteramt übergeben werden.

• Teilungsvermessung bei der Grundstücksvermessung

Diese Art der Grundstücksvermessung ist bei der Aufteilung eines Grundstücks in Parzellen erforderlich. Soll beispielsweise ein Teil des Grundstücks verkauft werden, ist eine Teilungsvermessung durchzuführen. Vor Ort werden dabei neue Grenzmarkierungen gesetzt. Im Anschluss bestätigt der Eigentümer die neue Grenzziehung in einer sogenannten Grenzniederschrift, damit die Daten ins Grundbuch eingetragen werden können. 

Wer kann mein Grundstück oder Haus vermessen?

Grundstücke und Häuser werden in der Regel vom Katasteramt oder von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vermessen, die für rechtliche Sicherheit bei der Grundstücksvermessung sorgen. Nur sie verfügen über die Befugnis, hoheitliche Fortführungsvermessungen vorzunehmen. Im Liegenschaftskataster wird schließlich der amtliche Nachweis über die Lage und Beschaffenheit von Grundstücken und Flurstücken hinterlegt.

Die Grundstücksvermessung erfolgt prinzipiell basierend auf dem Katasterbuchwerk, dem Katasterzahlenwerk und dem Katasterkartenwerk. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die bisherigen Ergebnisse bei der neuen Vermessung berücksichtigt und die neuesten Vermessungsergebnisse beim Liegenschaftskataster aufgeführt werden. Gemeinsam mit dem Grundbuch stellt dies den Eigentumsnachweis zum Grundstück dar und sorgt für Rechtssicherheit.

Um Fehler bei der Grundstücksvermessung zu vermeiden, sollten Sie daher vorzugsweise einen anerkannten Vermessungsingenieur beauftragen. Er verfügt über das notwendige Fachwissen und unterstützt Sie in der Regel auch bei den folgenden Behördengängen, damit bei der Grundstücksvermessung der Ablauf eingehalten wird, der gesetzlich vorgesehen ist.

Wer stellt den Antrag einer Grundstücksvermessung?

Der Antrag auf Grundstücksvermessung kann nur vom Eigentümer selbst oder von seinem Bevollmächtigten gestellt werden. Hierfür ist ein amtlich anerkanntes Vermessungsbüro zu kontaktieren.

Grundstücksvermessung Ablauf

Für eine öffentliche Grundstücksvermessung sind das Katasteramt sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zuständig. Im ersten Schritt beantragt der Grundstückseigentümer die Vermessung bei einem anerkannten Vermessungsbüro. Der Vermessungsingenieur vereinbart daraufhin einen Termin mit dem Eigentümer und vermisst das Grundstück vor Ort. Gegebenenfalls werden Grenzmarkierungen neu gesetzt oder korrigiert.

Nach der Grundstücksvermessung findet ein Grenztermin statt, bei dem die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke über die Ergebnisse informiert werden. Der Grenzverlauf wird dabei über eine Grenzniederschrift von allen bestätigt. Sollte jemand Einwände haben, kann er Widerspruch einlegen. Andernfalls erfolgt die Abmarkung der Grenzpunkte, also die amtliche Kennzeichnung.

Anschließend werden die Unterlagen bei der Katasterbehörde eingereicht. Erfolgt innerhalb von vier Wochen kein Widerspruch, werden die Grenzverläufe ins Liegenschaftskataster übernommen und die Daten ins Grundbuch eingetragen.

Für den Fall, dass ein Grundstück geteilt werden soll, sind vom Liegenschaftskataster vor der Grundstücksvermessung zwei separate Flurstücke zu erstellen. Erst danach erfolgt die Ergänzung der Messdaten.

Was kostet eine Grundstücksvermessung?

In Deutschland richten sich die Grundstücksvermessungskosten nach dem Vermessungsrecht der jeweiligen Länder. Sie sind in der Vermessungsgebührenordnung der Bundesländer für Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure festgelegt.

Die Höhe der Kosten ist auch von der Art der Vermessung abhängig. In der Regel ist mit folgenden Gebühren bei der Grundstücksvermessung zu rechnen:

• Grenzvermessung: 1.000 EUR bis 1.400 EUR
• Grenzfeststellung: 700 EUR bis 1.300 EUR
• Grenzanzeige oder Grenzzeugnis: 600 EUR bis 1.100 EUR
• Teilungsvermessung: 2.600 EUR bis 3.600 EUR (zuzüglich amtliche Gebühren und Notarkosten)
• Messungen beim Hausbau insgesamt: 2.000 EUR bis 3.000 EUR
• Gebäudeeinmessung oder Baukontrollmessung: 500 EUR bis 1.000 EUR

Je nach Bundesland richten sich die Kosten für die Grundstücksvermessung auch nach dem Bodenwert sowie der Größe und dem Wert des Gebäudes. Zudem wirkt sich in der Regel der Zeitaufwand auf die Kosten der Einmessung aus.

Diese Angaben sind rein informativ. Für eine individuelle Berechnung der Kosten einer Grundstücksvermessung empfehlen wir die Beratung durch einen Vermessungsingenieur.

Wer trägt die Kosten für Grundstücksvermessungen?

Beim Hausbau zählen die Vermessungskosten zu den Baunebenkosten. Findet ein Immobilienverkauf statt, sollten sich Grundstückskäufer und Verkäufer darauf einigen, wer die Kosten trägt. Die Kosten können auch geteilt werden. Es ist ratsam, dies in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Oft stellt sich auch die Frage: „Wer zahlt die Grundstücksvermessung im Fall von Streitigkeiten?“ Ist eine Grenzfeststellung aufgrund von Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn erforderlich, werden die Kosten für die Grundstücksvermessung in der Regel geteilt.

Ob eine Grundstücksvermessung steuerlich absetzbar ist, sollte von einem fachkundigen Steuerberater geklärt werden, da dies vom Einzelfall abhängt.

Wann sollte das Grundstück vermessen werden?

Generell ist es nicht nur beim Kauf eines Grundstücks oder beim Neubau eines Hauses wichtig, die genauen Grundstücksgrenzen zu kennen. Zum einen, da dies Einfluss auf den Wert eines Grundstücks hat und zum anderen, um Rechtssicherheit zu erlangen. Beispielsweise muss beim Bau einer Garage oder eines Gartenhauses sichergestellt werden, dass nicht die Grenze zum Nachbargrundstück überschritten wird, um Streitigkeiten zu vermeiden. In den meisten Fällen liegen dem Katasteramt die Daten bereits vor, dennoch kann es zu Fehlern bei der Grundstücksvermessung gekommen sein. Möglich ist auch, dass alte Grenzmarkierungen fehlen oder das Grundstück mit veralteter Messtechnik eingemessen wurde. 

Auch beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie muss der exakte Grenzverlauf bekannt sein. Dies gilt auch bei einem Immobilienteilverkauf. Vor dem Teilverkauf Haus führt ein unabhängiger und zertifizierter Immobiliengutachter eine Wertermittlung durch, um den Verkehrswert des Objekts einschätzen zu können. Hierfür benötigt er genaue Angaben zur Grundstücksgröße, da dies den Wert der Immobilie und somit auch die Höhe der Sofortauszahlung beeinflusst. In der Regel können diese Angaben unkompliziert beim Katasteramt erfragt werden, wenn die Grenzen nicht ohnehin bekannt sind. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich aber, auch vor einem anstehenden Teilverkauf den Grenzverlauf mithilfe einer Grundstücksvermessung zu klären, um Sicherheit zu erhalten und die tatsächliche Größe des Grundstücks rechtlich verbindlich zu kennen. 

Fazit: Eine Grundstücksvermessung bietet rechtliche Sicherheit

Eine Grundstücksvermessung durch einen amtlich bestellten Vermessungsingenieur bietet Rechtssicherheit über den Grenzverlauf eines Flurstücks. Zur Teilung eines Grundstücks in Parzellen oder beim Bau eines Hauses ist die Vermessung aus rechtlichen Gründen erforderlich und in den jeweiligen Landesverordnungen geregelt. Die Kosten für eine Grundstücksvermessung richten sich nach der Art der Vermessung und den jeweiligen Gebührenordnungen der Länder. Der Antrag auf Grundstücksvermessung ist durch den Eigentümer bei einem amtlich anerkannten Vermessungsbüro zu stellen. Die Ergebnisse werden dokumentiert, von allen Beteiligten schriftlich bestätigt und anschließend im Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch eingetragen.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.