Maklervertrag kündigen: Worauf Sie achten müssen

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Ein Immobilienmakler kann beim Verkauf einer Immobilie eine große Hilfe sein. Ein Makler verfügt neben fachlichem Wissen und wertvollen Tipps vor allem über eine umfassende Marktübersicht. Wenn eine Beauftragung allerdings nicht die gewünschten Ergebnisse liefert oder andere Faktoren eine Rolle spielen, stellt sich die Frage, ob ein Maklervertrag auch wieder gekündigt werden kann. In diesem Artikel erfahren Sie, was bei der Kündigung eines Maklervertrags zu beachten ist und ob sich daraus Folgen ergeben können.

Inhaltsverzeichnis

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, wenden sich gerne an einen Makler, der ihnen bei der Suche nach einem geeigneten Käufer behilflich ist. Mit Abschluss des Maklervertrags verpflichten Sie sich, nach erfolgreicher Vermittlung eine Provision an den Makler zu zahlen. Diese Verpflichtung kann auch dann fortbestehen, wenn der Maklervertrag gekündigt wird.

Ein Maklervertrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Damit es später nicht zu Missverständnissen kommt, sollten Sie aber auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Klären Sie am besten bereits vor dem Vertragsabschluss, welche Leistungen im Maklervertrag enthalten sein sollen, wie hoch die Maklerprovision ist und wie Sie den Maklervertrag kündigen können.

Folgende Elemente sollten im Maklervertrag stehen:

• Angaben zum Makler wie Firmensitz, Kontaktdaten, Zulassung und Steuernummer
• Höhe der Maklerprovision sowie Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
• Laufzeit des Vertrags
• Fälligkeit der Maklerprovision
• Vereinbarung im Falle eines Nichtzustandekommens des Kaufvertrags
• Widerrufsrecht
• Hinweis, wie Sie den Maklervertrag kündigen können
• Angabe über die Art des Maklervertrags (einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)

Grundsätzlich wird zwischen unbefristeten und befristeten Maklerverträgen unterschieden. Unbefristete Verträge haben den Vorteil, dass Sie den Maklervertrag einfacher kündigen können. Bei einem befristeten Maklerauftrag sollte die Laufzeit nicht mehr als acht Monate betragen, damit Sie flexibel bleiben.

Es gibt drei Arten von Maklerverträgen: einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag. Beim einfachen Maklervertrag zahlen Sie dem Makler nur im Erfolgsfall eine Provision auf den Kaufpreis der Immobilie. Im Gegenzug hat er jedoch keine Verpflichtung, für Sie tätig zu werden.

Vereinbaren Sie mit dem Makler einen Alleinauftrag, hat er die Pflicht, Kaufinteressenten für Ihre Immobilie zu suchen. In diesem Fall verzichten Sie darauf, andere Makler zu beschäftigen. Der Vorteil ist, dass keine Maklerprovision fällig wird, wenn Sie privat einen Käufer finden.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist auch dann eine Maklerprovision zu zahlen, wenn Sie selbst einen Interessenten für die Immobilie finden. Unabhängig von der Vertragsart sollten Sie darauf achten, welche Vereinbarung enthalten ist, um den Maklervertrag zu kündigen. 

Wann sollte ich den Maklervertrag kündigen?

Die Beauftragung eines Maklers ist oft mit hohen Erwartungen verbunden. Bevor Sie Ihren Maklervertrag kündigen, sollten Sie sich darüber informieren, welche Pflichten und Ansprüche er hat:

• Für den Makler besteht grundsätzlich keine Pflicht zum Tätigwerden, es sei denn, Sie haben mit ihm einen Alleinauftrag vereinbart.
• Die Maklerprovision wird erst fällig, nachdem der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet wurde. Der Makler erhält im Regelfall also nur dann eine Zahlung, wenn die Immobilie verkauft wurde.
• Ein Makler erhält keine regelmäßigen Vergütungen für seine zwischenzeitlichen Bemühungen.

Kommt er seinen Pflichten nicht nach oder stellt Ansprüche, die nicht vertraglich vereinbart wurden, sollten Sie den Maklervertrag kündigen.

Außerordentliche Kündigung des Maklervertrags

Eine Kündigung des Maklervertrags sollte auch dann in Erwägung gezogen werden, wenn der Makler seine Pflichten auf schwerwiegende Weise nicht erfüllt. Sollte sich beispielsweise herausstellen, dass Interessenten nicht kontaktiert werden oder die Immobilie zu einem anderen Preis angeboten wird, als vorher vereinbart war, können Sie die Maklervollmacht kündigen. In diesem Fall spricht man auch von einer außerordentlichen Kündigung. Wenn Sie den Maklervertrag kündigen möchten, weil wichtige Gründe vorliegen, senden Sie die Kündigung unbedingt schriftlich innerhalb von zwei Wochen nach dem Zeitpunkt an den Makler, zu dem Sie Kenntnis von den maßgebenden Tatsachen erlangt haben.

Sollte das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und dem Makler aus weiteren Gründen gestört sein, beachten Sie die im Maklervertrag angegebenen Fristen, um den Maklervertrag zu kündigen. Viele Makler zeigen sich jedoch kulant, wenn Sie Ihren Vertrag beenden möchten.

Kann ich den Maklervertrag kündigen und mein Haus selbst verkaufen?

Haben Sie mit dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag vereinbart, dürfen Sie in der Regel nicht anderweitig nach Käufern suchen. Möchten Sie den Hausverkauf selbst in die Hand nehmen, ist in diesem Fall der Maklervertrag zu kündigen. Sollten Sie den Maklervertrag kündigen und Ihre Immobilie an einen Interessenten verkaufen, der vom Makler vorgeschlagen wurde, ist in der Regel dennoch eine Provisionszahlung an ihn zu leisten.

Bei einem einfachen Maklervertrag oder Alleinauftrag können Sie auch privat auf die Suche nach Interessenten gehen. Bei einem solchen Vertrag ist es daher nicht unbedingt erforderlich, die Maklervollmacht zu kündigen, um das Haus oder die Wohnung selbst zu verkaufen.

Wenn Sie sich mit dem Gedanken, Ihr Eigenheim komplett zu verkaufen, nicht wohl fühlen, sollten Sie den Maklervertrag unbedingt kündigen und sich nach Alternativen umschauen. Heutzutage ist ein Gesamtverkauf der Immobilie nicht mehr die einzige Möglichkeit, um Ihr Betongold in Liquidität zu verwandeln. Es gibt vielmehr immer mehr Angebote wie den Teilverkauf, bei denen Sie sogar weiterhin Ihre Immobilie bewohnen können und eine Sofortauszahlung für den verkauften Anteil erhalten. Dank einem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht bleiben Sie Haupteigentümer, behalten die Kontrolle über die Immobilie und Umbau- oder Renovierungsarbeiten und partizipieren weiterhin an der Marktentwicklung. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei einem Teilverkauf keine Maklerprovision anfällt und der nervenaufreibende Prozess eines Immobilienverkaufs und eines Umzugs wegfällt. 

Wie kann ich als Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag kündigen?

Wie Sie einen Maklervertrag kündigen können, hängt in erster Linie davon ab, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist. Ist der Vertrag unbefristet, können in der Regel sowohl Käufer als auch Verkäufer jederzeit und fristlos den Maklervertrag kündigen. Eine Angabe von Gründen ist nicht erforderlich. Sobald Sie den Maklervertrag kündigen, beendet der Makler seine Suche nach Interessenten.

Ein befristeter Maklervertrag endet automatisch, wenn die vereinbarte Frist abläuft und keine Vertragsverlängerung vorgesehen ist. Möchten Sie einen befristeten Maklervertrag kündigen, ist dies nur möglich, wenn die ursprüngliche Frist abgelaufen ist oder der Vertrag bereits verlängert wurde. Bei ernsthaften Verstößen des Maklers gegen die Vereinbarungen können Sie innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Umstände auch eine außerordentliche Kündigung aussprechen, um den Maklervertrag zu kündigen.

Eine weitere Ausnahme bildet das Widerrufsrecht im Maklervertrag. Demnach kann der Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung ohne Angabe von Gründen widerrufen werden, falls Sie sich frühzeitig entscheiden sollten, den Maklervertrag zu kündigen.

Die Kündigung sollte stets schriftlich erfolgen. Achten Sie außerdem auf die Einhaltung der Fristen. Um die Kündigung des Maklervertrags über ein Muster zu erstellen, sind im Internet auch Vorlagen abrufbar. Die darin enthaltenen Formulierungen geben Ihnen Sicherheit und helfen Ihnen, den Maklervertrag zu kündigen.

Lange Vertragslaufzeit: Kann ich dennoch den Maklervertrag kündigen?

Falls Sie einen Maklervertrag mit einer langen Laufzeit abgeschlossen haben, können Sie ihn unter Umständen trotzdem vorzeitig beenden. Eine ungerechtfertigt lange Laufzeit eines Vertrags kann dazu führen, dass er als sittenwidrig gilt und damit nichtig ist. Demnach ist es nicht mehr erforderlich, den Maklervertrag zu kündigen.

Vertragslaufzeiten zwischen sechs und acht Monaten werden in der Regel als rechtmäßig eingestuft. Sollte eine Immobilie schwer zu vermarkten sein, können auch längere Laufzeiten vereinbart werden. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an, ob der Vertrag rechtswidrig ist und Sie den Maklervertrag kündigen können. Bei Unsicherheiten oder individuellen vertraglichen Fragen empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung zu konsultieren. 

Unabhängig davon, ob Sie den Vertrag anfechten, sollten Sie Ihren Makler darauf ansprechen, dass Sie den Maklervertrag kündigen möchten. Da Sie als Eigentümer nicht verpflichtet sind, einen von ihm vorgeschlagenen Interessenten als Käufer zu akzeptieren, wird er an der Aufrechterhaltung des Vertrags nicht interessiert sein.

Welche rechtlichen Folgen kann die Kündigung eines Maklervertrags haben?

Nutzen Sie das Widerrufsrecht im Maklervertrag, um den Vertrag innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Vertragsabschluss zu beenden, hat dies keine rechtlichen Folgen für Sie. Um auf der sicheren Seite zu sein, nutzen Sie zur Kündigung des Maklervertrags ein Muster, das im Internet abrufbar ist.

Hat der Makler schon mit der Vermarktung der Immobilie begonnen und Sie möchten den Maklervertrag kündigen, kann eine Aufwandsentschädigung fällig werden. Ein Makler investiert in der Regel viel Zeit in die Vermarktung einer Immobilie. Aus diesem Grund ist es verständlich, dass er zumindest eine Entschädigung einfordern kann, falls Sie den Maklervertrag kündigen. Diese Aufwandsentschädigung darf jedoch nicht in Höhe der Maklerprovision berechnet werden. Er kann aber einen Ersatz für die tatsächlich entstandenen Aufwendungen einfordern, falls Sie vorzeitig den Maklervertrag kündigen und im Vertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart haben.

Diese Kosten können vom Makler als Aufwandsentschädigung berechnet werden:

• Fahrtkosten
• Telefonkosten und Porto
• Kosten für die Erstellung eines Exposés
• Kosten für die Anfertigung von Kopien
• Vermarktungskosten für Anzeigen
• Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung (z. B. Grundbuchamt)

Diese Kosten können nicht als Aufwandsentschädigung berechnet werden:

• Zeitaufwand für Besichtigungen
• Kosten für Strom, Miete oder Personal
• Anteilige Maklerprovision

Aufwandsentschädigung, falls die Immobilie nicht verkauft wird

Der Immobilienmakler kann mit Ihnen vereinbaren, dass an ihn eine Aufwandsentschädigung zu leisten ist, falls die Immobilie nicht verkauft wird. Sollte der Makler zum Vertragsende keinen Käufer gefunden haben, bekommt er auf diese Weise zumindest einen Teil seiner Kosten zurück.

Eine Aufwandsentschädigung dieser Art wird oft in Regionen mit einer geringen Nachfrage vereinbart. In den meisten Fällen entstehen Ihnen keine Kosten, wenn die Immobilie nicht verkauft wird oder Sie den Maklervertrag kündigen, da der Makler nur bei Erfolg Anspruch auf eine Maklerprovision hat. Achten Sie daher darauf, dass im Vertrag keine Aufwandsentschädigung vereinbart ist, falls es nicht zum Immobilienverkauf kommt.

Möchten Sie den Maklervertrag kündigen, nachdem die Widerrufsfrist abgelaufen ist, kann es in einigen Fällen auch zu Schadensersatzansprüchen durch den Makler kommen.

Haben Makler einen Schadensersatzanspruch, wenn Sie den Maklervertrag kündigen?

In einigen Fällen haben Makler auch dann einen Zahlungsanspruch, wenn Sie den Maklervertrag kündigen. Der Makler kann beispielsweise Schadensersatz verlangen, wenn die Kündigung des Maklervertrags unwirksam ist oder Sie als Eigentümer Ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen.

Haben Sie beispielsweise einen Alleinauftrag mit einem Makler vereinbart und weitere Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt, kann der erste Makler einen möglichen entgangenen Gewinn als Schadensersatz geltend machen. Hierfür hat er jedoch nachzuweisen, dass er einen Käufer hätte vermitteln können. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten Sie daher rechtzeitig diesen Maklervertrag kündigen.

Der Makler kann auch nachträglich Ansprüche auf die Maklerprovision erheben, wenn Sie den Maklervertrag kündigen und dann mit einem Interessenten einen notariellen Kaufvertrag abschließen, der Ihnen vom Makler vermittelt wurde. Haben Sie mit dem Makler einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag vereinbart, können Sie unter Umständen bei einer Pflichtverletzung gegenüber dem Makler in voller Höhe der Provision schadensersatzpflichtig sein.

Da dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt, empfiehlt sich in jedem Falle, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, um individuelle Fragen zu klären.

Fazit: Im Zweifel das Gespräch suchen 

Wer einen Maklervertrag kündigen möchte, sollte genau auf die Vertragsbedingungen achten. Ob eine Kündigung des Maklervertrags möglich ist, richtet sich in erster Linie danach, ob der Vertrag befristet ist. Unter Umständen können eine Aufwandsentschädigung oder sogar Schadensersatzansprüche fällig werden, wenn Sie den Maklervertrag kündigen. Die Kündigung eines Maklervertrags sollte schriftlich und fristgemäß erfolgen. In erster Linie empfiehlt es sich allerdings immer, das offene und ehrliche Gespräch mit Ihrem Makler zu suchen. Ein Makler hat schließlich kein Interesse mehr, seine Verkaufsbemühungen fortzusetzen, wenn der Auftraggeber nicht mehr an seiner Vermittlungstätigkeit interessiert ist. Schließlich kann der Eigentümer nicht gezwungen werden, einen Kaufvertrag zu unterschreiben. 

*Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.